Кадастровая оценка земельных участков 2019 — что это такое, оспаривание

Руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»

специально для ГАРАНТ.РУ

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости (ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; далее – Закон № 135-ФЗ).

Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем (физическим или юридическим лицом), а после 15 сентября 2015 года – административным истцом в судебном порядке.

Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Однако для юридических лиц и органов государственной власти, органов местного самоуправления оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в суде возможно только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления (абз. 37 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа в отношении отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет (абз. 18-23 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость будет оценена по состоянию на ненадлежащую дату, комиссия и суд непременно откажут в удовлетворении вашего заявления (абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ).

Во-вторых, по новым требованиям одного отчета об оценке недостаточно, теперь требуется еще заключение СРО оценщиков, одобряющее методику и результаты оценки, полученные оценщиком. К сожалению, не все экспертные организации могут представить такое заключение. Либо СРО еще не готовы одобрять отчеты своих членов-оценщиков, либо отчеты не так хороши. Но, как показывает практика, в такой услуге экспертные организации могут вам отказать. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

В июне 2015 года комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при столичном управлении Росреестра, было рассмотрено 152 заявления об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, из которых 58 заявлений (38%) были удовлетворены и 94 заявления (62%) отклонены.

Причиной отклонения стало несоответствие отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Например, комиссией было установлено, что оценщики неправильно оформляют отчеты, не используют обязательные методы оценки или не обосновывают отказ от применения тех или иных оценочных подходов, неправильно подбирают объекты-аналоги, не прикладывают фото с осмотров объектов недвижимости, применяют метод массовой оценки, не учитывают требуемые корректировки или не правильно их рассчитывают. Одним словом, главные риски при обращении за пересмотром кадастровой стоимости в комиссию связаны с качеством заключения оценщика.

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Добавлю, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). Однако этот механизм оспаривания кадастровой стоимости показал свою неэффективность, и профессиональные юристы нашли следующий выход из положения. Получив отказ в пересмотре кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре, юристы обращались в суд, но не с иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а с иском о признании незаконным решения государственного органа, что является самостоятельным способом защиты нарушенного права. Соответственно, в случаях если объект недвижимости принадлежит юридическому лицу, данные споры подсудны уже не судам общей юрисдикции, а арбитражным судам. Этот способ был избран неслучайно, а связи с тем, что арбитражные суды в подобных вопросах давно зарекомендовали себя как более компетентные.

Также, соблюдая досудебный порядок, можно обратиться в областной суд субъекта с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, но в этом случае за результат никто поручиться не может. Судебная практика по таким делам по-прежнему противоречивая – ВС РФ завален апелляционными жалобами, как от налогоплательщиков, так и от государственных органов.

Когда, наконец, заявитель получил положительное решение комиссии или суда, и в отношении объекта недвижимости установлена новая кадастровая стоимость в размере рыночной, кадастровая палата субъекта обязана внести соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости. Эти сведения в дальнейшем будут запрашиваться налоговым органом при проверке налоговых деклараций заявителя.

На этом этапе также не обходится без некоторых сложностей. В соответствии с нормами закона сведения о кадастровой стоимости, измененные по решению комиссии или суда, применяются для целей налогообложения, начиная с года подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Поэтому если год подачи заявления и год вступления решения в законную силу разнятся, то предстоит еще процедура доказывания налоговому органу, что кадастровая стоимость за предыдущий год (год подачи заявления) равна рыночной в соответствии с решением комиссии или суда.

Налоговые органы могут отказать в возврате/зачете излишне уплаченной суммы налога, поскольку данные в государственном кадастре недвижимости за предыдущий год отражают устаревшую кадастровую стоимость. Судебная практика по таким спорам еще не сформировалась.

В конце марта ФНС России разъяснила в своем письме, что если изменения в части установления кадастровой стоимости равной рыночной стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости в течение 2014 года на основании решения суда, то указанная кадастровая стоимость применяется в целях определения налоговой базы по земельному налогу по состоянию на 1 января года, следующего за налоговым периодом, в котором были внесены такие изменения в кадастр, то есть с 1 января 2015 года. Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в 2015 году и решение комиссии или суда об установлении рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости принято в 2015 году, то новая кадастровая стоимость должна применяться также с 1 января 2015 года (письмо ФНС России от 27 марта 2015 г. № БС-4-11/5013).

Таким образом, приняв поправки в нормативные акты, законодатель не урегулировал слаженное функционирование нового механизма использования привилегий налогоплательщиков, связанных с изменением кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка 2017-2020. Оценка. Изменение. Снижение. Оспаривание. Росреестр.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Порядок проведения государственной кадастровой оценки регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость имущества устанавливается государством. Она влияет на многие финансовые вопросы, которые связаны с использованием недвижимости. Зачастую она завышена.
Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размера земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Бывают случаи, когда, наоборот, собственник заинтересован в ее увеличении (в основном, это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и прочее). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры; арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и другие.

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Летом 2016 года кадастровая стоимость недвижимости была «заморожена» на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года (ст. 19 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ; далее — Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который вступил в силу с 1 января 2017 года и заменил Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Как узнать кадастровую стоимость?

Определить кадастровую стоимость самостоятельно можно на официальном сайте Росреестра. Важно знать, прямое отношение к оценке имеет:

  • Размещение территориальное.
  • Площадь.
  • Уровень цен на данном сегменте рынка.

Также узнать стоимость, не выходя из дома, поможет сайт Ростехнадзора. Главное — найти здесь интерактивную карту. Мало того, что карта поможет определить цену. Она ещё и расскажет большое количество полезной и важной информации об объекте!
Определяется стоимость, в большинстве случаев, для расчёта налога.

Напоминаем, что оплачивать налог нужно только по квитанции и никак иначе! Многие мошенники, например, в дачных садоводствах, собирают налоги наличными средствами — причём больше, чем нужно.

Кадастровая оценка

Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимают региональные органы власти или органы местного самоуправления, которые выбирают оценщика и заключают с ним договор. Кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в три года, но и не реже одного раза в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе переоценка может проводиться не чаще одного раза в два года.
При оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами — 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.

Цели государственной кадастровой оценки:

  • государственная регистрация прав на землю и сделок с ними, защита прав землепользователей и субъектов Российской Федерации;
  • для корректного установления налогооблагаемой базы, ставок земельного налога и величины арендной платы за землю; определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  • поддержка рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки; информирование широкого круга заинтересованных лиц о стоимости земель;
  • оценка эффективности существующего функционального использования территории, расчетная поддержка проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

Если Вы не согласны с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, то Вы можете оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде или в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (решение комиссии также может быть оспорено в суде).

Как определить необходимость оспаривания?

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка. Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.
Существует 3 основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:
1. По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.
2. Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.
3. В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.
4. Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Это интересно:  Cрок исковой давности по разделу имущества бывших супругов

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН ( ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (п. 4 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости). Он устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда». Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Далее рекомендуется подать заявление в комиссию, а после этого — административное исковое заявление в суд об исправлении ошибки.

Снижение кадастровой стоимости

Способы снижения кадастровой стоимости В соответствии с законодательством существует 2 способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это, по сути, тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Уменьшение стоимости в комиссии В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица — собственники или иные правообладатели недвижимости.В целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадастровой оценке (чаще всего это касается строений, нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный);
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадастровая оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет. Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр. Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет. С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки. Например, гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2011 года. В ходе судебного процесса — 17.12.2016 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2011 г. по 17.12.2016 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию. Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.

В исковом заявлении обязательно необходимо указать:

  • сведения о земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь и пр.);
  • данные кадастровой стоимости (размер и дата внесения в кадастр);
  • результаты рыночной стоимости объекта недвижимости (рыночная стоимость должна сильно разниться от кадастровой, иначе в удовлетворении иска могут отказать, например, если рыночная стоимость отличается на 1-10 процентов, то шансов на выигрыш в суде мало);
  • в чем конкретно заключается нарушение прав собственника или пользователя (высокий налог, арендная плата и прочее).

Административным исковым заявлением оспаривается именно стоимость и поэтому в просительной части иска указывается на необходимость установления рыночной стоимости вместо имеющейся кадастровой. Важно знать, что оспаривать необходимо не по состоянию на любое число, а именно на дату утверждения результатов кадастровой оценки постановлением главы субъекта РФ. Но имейте в виду, что все последствия изменения кадастровой стоимости начинают течь с 01 января того года, в котором было подано заявление в суд.

К исковому заявлению обязательно прилагается следующий пакет документов:

  • государственная пошлина в размере 2 000 рублей — для организаций, 300 рублей — для граждан (если она оплачивается от имени дольщиков, то ее размер делится между ними в равных частях)
  • копии документов на недвижимость (свидетельство, правоустанавливающие документы, договор аренды)
  • копию отчета независимого оценщика о рыночной стоимости участка (в бумажном и электронном формате).

Желательно чтобы оценка для оспаривания стоимости была выполнена известной в регионе организацией с солидной репутацией заключение экспертизы вышестоящей организацией оценщиков (саморегулирующей организацией) о том, что отчет оценщика соответствует правовым нормам. Обычно сам оценщик и организует проведение экспертизы, так как он состоит в саморегулирующей компании и у него должны быть налажены соответствующие связи.

К участию в деле необходимо привлечь в качестве административного ответчика кадастровую палату, Росреестр и орган субъекта РФ, который утверждал результаты кадастровой оценки в конкретном регионе (обычно это правительства и администрации республик, областей, краев, комитеты, департаменты и управления по имуществу, земельным отношениям и прочее). В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и прочих, то есть всех, кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд. Раньше такие споры рассматривал арбитраж. Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке. Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, чтобы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ. Дело в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование, иначе его не допустят к делу. Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, несмотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском. Судебная практика говорит, что, в основном, ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и прочее) не придется. Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки. После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения). Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением о внесение изменений в государственный кадастр. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта. В настоящее время в госдуме находится законопроект о приостановлении возможности оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Если этот закон пройдет, то с 01.01.2017 г. и по 01.01.2020 г. обращаться с переоценкой кадастровой стоимости будет невозможным, так как индивидуальную оценку объекту недвижимости (необходимую для судебного спора) планируется поручать госструктурам, которые и будут формироваться в указанный период.

Мораторий на изменение кадастровой стоимости до 01.01.2020

03 июля 2016 года был принят вступающий в силу с 01.01.2017 года Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке».
Данный закон детально описывает новую процедуру кадастровой оценки и оспаривания ее результатов.
Еще одним законом — Федеральным законом от 03.07.2016 № 360-ФЗ — был фактически установлен мораторий на изменение кадастровой стоимости для целей взимания платы за землю во всех ее возможных формах, определяемых как процент от кадастровой стоимости, на период с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Суть моратория сводится к следующим основным моментам:

  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 новая кадастровая оценка не проводится. Правило, определяющее интервал кадастровой оценки (не чаще одного раза в три года, но не реже одного раза в пять лет), временно не применяется;
  • в период с 01.01.2017 по 01.01.2020 применяется кадастровая оценка, которая действовала на 01.01.2014;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка не была проведена, применению подлежат результаты кадастровой оценки, утвержденные за период с 01.01.2014 по 31.12.2016;
  • если на 01.01.2014 кадастровая оценка была утверждена, но в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была проведена еще одна кадастровая оценка или их было несколько, в период действия моратория применению подлежит та кадастровая оценка, которая является наименьшей;
  • если кадастровая стоимость в период с 01.01.2014 по 31.12.2016 была оспорена через соответствующую комиссию Росреестра или через суд, в период действия моратория применяется кадастровая стоимость, определенная по результатам оспаривания;
  • правило «наименьшей стоимости» применяется и к тем объектам, в отношении которых кадастровый учет будет осуществлен в период действия моратория (вновь построенные объекты, ранее учтенные объекты, измененные объекты).

Если вам понравилась данная статья, просим вас оставить отзыв в комментариях ниже.

Осторожно: реформа государственной кадастровой оценки!

Вокруг реформы кадастровой оценки уже сейчас много слухов: отчеты оценщиков больше не будут котироваться (?), кадастровую оценку будет невозможно оспорить (?!), проведение кадастровых оценок в России приостановят до лучших времен (!)… Мы решили прояснить ситуацию для всех, кто интересуется данной темой.

Краткая справка:

На сегодняшний день существуют такие виды оценочной деятельности, как:

  • Рыночная оценка (оценивается недвижимость и прочие объекты – каждый индивидуально, по заявлению частных лиц или в рамках судебной экспертизы, используется для оспаривания кадастровой стоимости)
  • Кадастровая оценка (оценивается большая совокупность объектов недвижимости на территории конкретного субъекта, массовым методом, проводится с участием государства).

Оба этих направления оценки регулируются одним нормативным актов – Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом году на федеральном уровне было решено принять отдельный закон для кадастровой оценки.

8 фактов, которые нужно знать владельцам земли и недвижимости
про новый закон «О государственной кадастровой оценке»

1. Государственную кадастровую оценку будут проводить не частные оценочные компании, победившие в тендере, а специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения (ГБУ).

Это интересно:  Имущество недееспособного при помещении в интернат

2. Орган власти субъекта РФ должен утверждать результаты кадастровой оценки не позднее 1 августа года, в котором проводится кадастровая оценка. Не позднее, чем через 30 рабочих дней, данный акт официально публикуется.

Это нововведение прямо запрещает утверждать и публиковать результаты кадастровой оценки в конце года, как это часто происходит сейчас.

3. Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки. Именно с этой даты новую кадастровую стоимость можно использовать для расчетов налогов, прочих платежей за землю и недвижимость и в любых иных целях.

Пример. Кадастровая оценка проводится в 2018* году по новым правилам:

Оценка проводится по состоянию на 01.01.2018

Оценка должна быть утверждена не позднее 01.08.2018

Оценка должна быть опубликована не позднее 12.09.2018

Новая кадастровая стоимость вносится в ГКН и применяется для расчета всех платежей за землю или недвижимость с 01.01.2019

* Ранее 2018 года в субъектах РФ вряд ли удастся провести все подготовительные мероприятия для работы согласно новому закону.

4. Кадастровая оценка должна проводиться не чаще, чем 1 раз в 3 года (города федерального назначения – в 2 года). Но если в промежутке между кадастровыми оценками индекс рынка недвижимости снизился на 30% и более, то должна проводиться внеочередная кадастровая оценка. В результате внеочередной оценки кадастровая стоимость может либо снизиться, либо остаться неизменной. Вырасти она не может.

5. Кадастровую стоимость можно оспорить в суде либо комиссии, при этом досудебное обращение в Комиссию не будет обязательным ни для физических, ни для юридических лиц.

6. Состав комиссии существенно меняется: отныне чиновниками могут составлять не более 50% членов комиссии, а в ее состав обязательно входит представитель уполномоченного по защите прав предпринимателей, а также могут входить представители предпринимательского сообщества и СРО оценщиков.

7. Для обращения в комиссию достаточно будет заказать отчет об оценке рыночной стоимости участка. Прикладывать экспертное заключение СРО оценщиков отныне не требуется. Хотя эта идея реализована уже сейчас с принятием закона N 172-ФЗ от 02.06.2016 г.(об этом писали ранее). Но изменения в Кодекс административного судопроизводства РФ, который регламентирует процедуру рассмотрения споров о кадастровой оценке в судах, пока не внесены. Поэтому для обращения в суд экспертное заключение СРО оценщиков о соответствии отчета требованиям законодательства всё же понадобится.

8. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» вступает в силу с 1 января 2017 года и распространяется только на кадастровые оценки, проводимые после этой даты.

То есть если орган власти субъекта РФ принимает решение о проведении кадастровой оценки, к примеру, объектов капитального строительства, после 1 января 2017 года, то он должен руководствоваться правилами нового ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а не ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», и поручать кадастровую оценку государственному бюджетному учреждению, а не частной оценочной фирме.

Внимание!

Согласно указанному законопроекту с 1 января 2017 по 1 января 2020 установлен переходный период: в эти три года кадастровые оценки в субъектах РФ могут проводиться как по старым, так и по новым правилам.

По сути, это означает, что субъектам РФ дается время, чтобы создать ГБУ для проведения кадастровой оценки по новым правилам, а до этого времени они не должны заключать госконтракты с частными оценочными компаниями на проведение кадастровой оценки.

Как реформа кадастровой оценки отразится на владельцах земли и недвижимости Кемеровской области?

1. Кадастровая оценка земель населенных пунктов была утверждена в 2015 году и будет действовать в 2016, 2017, 2018 годах.

Если в 2017 году в Кузбассе создадут ГБУ по государственной кадастровой оценке, то за 2018 год смогут эту оценку провести, и с начала 2019 года в Кузбассе будет действовать новая кадастровая оценка земель населенных пунктов. Эту оценку, если её результаты не устроят собственников и арендаторов земли, так же можно будет оспаривать в Комиссии при Управлении Росреестра и Кемеровском областном суде.

2. Кадастровая оценка объектов капитального строительства была утверждена в 2012 году, и применяется с 2014 года (первоначально — для расчета налога на имущество организаций, а с 2016 года – налога на имущество физических лиц и НДФЛ).

То есть эта оценка действует уже более 3-х лет. А значит Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в 2016 году имеет право принять распоряжении о проведении государственной кадастровой оценки и провести аукцион среди оценочных компаний, чтобы получить новую кадастровую оценку зданий, строений, нежилых помещений и квартир в 2017 году. Однако мы скептически относимся к такому сценарию и полагаем, что новая кадастровая оценка объектов капитального строительства будет проводиться созданным по правилам нового закона областным ГБУ, и начнет действовать не ранее 2019 года.

По землям иных категорий, а также другим вопросам о реформе кадастровой оценки в России и ее реализации в Кузбассе готовы представить свои комментарии в частном порядке при обращении собственников. Первичная консультация по данному вопросу проводится бесплатно.

Как изменить кадастровую стоимость земельного участка

5 шагов на пути к изменению кадастровой стоимости земельного участка

Граждане и организации уплачивают земельный налог за использование земельного участка (ЗУ) в фиксированном размере. Однако, в результате переоценки стоимости земельного участка сумма налога изменяется. Этот факт мотивирует налогоплательщиков на уменьшение кадастровой стоимости ЗУ.

Переоценка кадастровой стоимости земельного участка: что это такое и для чего нужно?

Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка». После её проведения, кадастровая стоимость фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется земельный налог.

Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:

  1. собственников;
  2. правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
  3. пожизненно наследуемого владения.

Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м 2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в этой статье. Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:

  1. земель поселений;
  2. сельскохозяйственного назначения;
  3. промышленных зон и т.п.

Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:

  • от инфраструктуры;
  • центра;
  • транспортных линий;
  • линейных объектов и инженерных коммуникаций.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый надел отличается своими качествами. У одних выявляют преимущества, у других – проблемные зоны и недочёты. Участки с недочётами требуется оценивать по другим формулам, так как эффективность использования таковых снизится за счёт наличия дефектов:

  • порчи плодородного слоя почвы;
  • расположения оврага, обрыва или болота;
  • публичного сервитута.

Обозначенные и аналогичные параметры и обременения, снижают процент полезного использования ЗУ и рассматриваются причиной требования изменения стоимости.

Действия, направленные на обозначенные причины при проведении ревизии, опираются на ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ» (статья 24.18). При оценке массива, комиссия может не учесть данные особенности ЗУ, что допускает специального обращения в комиссию с запросом об изменении суммы оценки.

Отличие от переоценки

Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.

А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.

Основания изменения

В перечисленных и аналогичных случаях требуется обращение заинтересованного лица с заявлением об изменении установленной стоимости. К заявлению следует приложить документальное подтверждение правомерности заявленного, а так же сформулировать причину обращения в основной части текста заявления.

Граждане вправе оспорить установленную стоимость:

  1. При постановке ЗУ на учёт в Росреестре;
  2. При нанесении порчи на участок или его часть в итоге уничтожения верхнего плодородного слоя почвы, что нередко возникает при разгуле стихий, пожаре или военных действиях.
  3. После проведения ревизии, при незаконном завышении суммы оценки.

Кадастровая стоимость при выделе ЗУ ниже, чем может стать в итоге организации инфраструктуры, проведении в зоне расположения надела благоустройства территории. При возникновении порчи, наоборот, цена соразмерно снижается. Определив возникновение проблемных зон – срочно собирают документацию, констатирующую факт утрачивания имевшихся ранее преимуществ.

Пошаговая инструкция: как изменить кадастровую стоимость земельного участка?

Теперь пройдемся по всему алгоритму и узнаем как происходит пересмотр кадастровой стоимости земельного участка.

Куда обращаться и в какие сроки

Изменение стоимости по результатам проведённой ревизии, производят беспрепятственно в течение 6 месяцев после обнародования таковых на официальном сайте. В этом случае обращаются в отделение Росреестра.

Если не успели в срок

Впоследствии проявить инициативу правообладатель может только по одной из перечисленных причин:

  • Когда он не был информирован о проводящейся ревизии в месте нахождения ЗУ, а результаты не обнародовались в открытом доступе.
  • Когда претензия на переоценку не превышает 30% от установленной комиссией кадастровой стоимости.
  • Если установленная сумма оценки превышает установленную рыночную стоимость или приравнена к ней.
  • Если нарушения получены почвой ЗУ при использовании ядохимикатов, по объективным обстоятельствам, без вины правообладателя.

В числе аналогичных объективных причин, допускающих изменения назначенной стоимости, являются:

Для снижения стоимости, правообладатели обращаются в местное отделение Росреестра по электронной очереди. Подают заявку об уменьшении стоимости. Заявление рассматривается администрацией Росреестра. Положительное решение приводит механизм внесения изменений без промедления. Отказ допускает условия:

  1. технические недочёты;
  2. мотивированные законодательством.

В первом случае гражданин вправе получить представленный перечень условий для выполнения, с учётом исправления которых допускается подать заявление повторно. В другом случае целесообразно обратиться в суд.

Составление и подача заявления на переоценку земельных участков

Регламент составления и требуемая форма искового заявления обозначены в статьях 131 ГК РФ и 125 АПК РФ.

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

  1. нарушились права истца при переоценке;
  2. нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
  3. причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

К заявлению прилагают доказательную базу о незаконном повышении кадастровой стоимости ЗУ и отказ администрации ГКН в её исправлении. В число доказательств, входят:

  1. Правоустанавливающая документация.
  2. Свидетельство о собственности;
  3. Справки, подтверждающие допустимость требуемых изменений, в том числе — акт исследования почв, акты независимой оценки.
  4. Выписка, выданная Росреестром с указанием констатации факта отказа и мотивационных причин.
  5. Квитанция об уплате госпошлины.

Пошлины и сроки

Рассмотрение в ГКН не превышает один календарный месяц. Отказ обжалуется в срок 10 дней. В суде рассмотрение может занимать два месяца.

Заключение

На основании представленной заявителем документации, местное отделение Росреестра вправе принять соответствующее решение об изменении стоимости. Так же допускается возврат документации, что допускает повторного обращения или передачи решения вопроса в суд. И если у вас все получилось и кадастровая стоимость земельного участка изменилась, то мы вас поздравляем и надеемся что наша инструкция помогла вам!

Оспаривание кадастровой оценки объектов недвижимости: вектор развития и новые правила

Руководитель юридической практики земельно-имущественных отношений юридической компании «Деловой Дом»

Кадастровая стоимость объекта влияет на размер аренды, земельного налога и налога на имущество. Руководитель юридической практики земельно-имущественных отношений Светлана Погребская в своей статье рассказала о том, как снизить кадастровую стоимость объекта и сделать это правильно.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для каких целей она применяется?

Гражданским законодательством предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 130 ГК РФ).

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с порядками, установленными федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (новые правила) или «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (прежние правила) в зависимости от даты производимой оценки.

Так, в период с 1 января 2017 до 1 января 2020 года применяются оба вышеуказанных закона с постепенным переходом к новым правилам. Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти принял соответствующее решение.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для определения налоговой базы для земельного налога и налога на имущество в большинстве регионов. Как, например, в Законе г. Москвы от 05.11.2003 № 64 «О налоге на имущество организаций», где отражены особенности определения налоговой базы в отношении отдельных объектов недвижимого имущества и формирования налоговой базы в виде кадастровой стоимости. Одновременно положениями указанного закона закреплены налоговые льготы в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость.

На основе кадастровой стоимости зачастую формируется арендная плата для заключения договоров аренды имущества, в том числе находящегося в федеральной и муниципальной собственности.

Информация о кадастровой стоимости и оценке находятся в открытом доступе. Не представляет сложности узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить документальное подтверждение этой информации в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Кроме того, на сайте Росреестра возможно ознакомиться с деталями процедуры кадастровой оценки.

Вместе с тем, учитывая массовые методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, зачастую собственники владельцы несут необоснованное налоговое бремя и нагрузку в связи с завышенной кадастровой стоимостью.

Это интересно:  Как узнать, где ваша накопительная часть пенсии по интернету, можно ли онлайн проверить, где она находится, через портал Госуслуг?

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания.

Эти данные свидетельствуют о несовершенстве методов кадастровой оценки. Есть проблемы и в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

В этой связи законодателем инициированы изменения: введение института государственных оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям.

Как определяется кадастровая стоимость по новым и старым правилам?

  1. Кадастровая стоимость по новому порядку

Кадастровая стоимость определяется путём проведения государственной кадастровой оценки, которая включает в себя принятие решения о её проведении и подготовку к ней, определение кадастровой стоимости и утверждение результатов кадастровой оценки.

Оценка будет проводиться не более одного раза в три года (в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — один раз в два года) и не менее чем один раз в пять лет. Исключение составит внеочередная кадастровая оценка.

Для оценки недвижимости на уровне субъектов будут созданы бюджетные учреждения. На сегодняшний день, по данным Росреестра, 36 субъектов приняли решение о проведении оценки по новым правилам, с определением конкретных видов объектов недвижимости и категорий земель, подлежащих переоценке.

Информацию о решении на предмет проведения кадастровой оценки собственник объекта недвижимости имеет возможность получить по кадастровому номеру объекта: на официальном сайте публичного органа, принявшего решение; а также в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра.

Бюджетное учреждение рассчитывает и фиксирует кадастровую стоимость в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226.

Проект отчёта на своём сайте бюджетное учреждение размещает в течение трёх рабочих дней. В этот же срок оно должно направить сведения о месте его размещения и сам проект отчёта в Росреестр для проверки на его соответствие установленным требованиям закона.

Отчёт утверждает уполномоченный орган субъекта РФ и принимает акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, на основании которого вносятся данные в ЕГРН.

  1. Кадастровая стоимость в ретроспективе

На текущий момент действие положений Закона об оценочной деятельности по определению кадастровой стоимости в общем порядке приостановлено (ст. 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 360-ФЗ).

Однако данный порядок применяется до 1 января 2020 года, если решение о переходе на новый порядок оценки в субъекте РФ не принято (или принято в отношении иных объектов недвижимости) либо проводить кадастровую оценку начали до 1 января 2017 года в соответствии с этим законом.

Процедура определения кадастровой стоимости идентична новому порядку, но при этом имеется ряд отличий:

  • решение о проведении оценки могли принимать также органы местного самоуправления;
  • орган, принявший решение, выступает заказчиком работ;
  • для определения кадастровой стоимости отбирается исполнитель, с которым заключается договор на проведение оценки;
  • определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с методическими указаниями, утверждёнными Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016 № 358;
  • к отчёту об определении кадастровой стоимости применяется Приказ Минэкономразвития России от 29.07.2011 № 382.

Какие существуют факторы и мотивы для оспаривания кадастровой стоимости?

Потребность в пересмотре кадастровой стоимости возникает, когда собственник осознает, что она является завышенной и не соответствует рыночной.

Статьёй 378.2 Налогового кодекса РФ (НК РФ) определены особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога в отношении отдельных объектов недвижимого имущества, исходя из кадастровой стоимости.

Важный аспект, о котором нечасто упоминается, это влияние кадастровой стоимости на налогообложение при сделках купли-продажи объектов недвижимости.

Так, положениями НК РФ предусмотрено, что в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Таким образом, если цена в договоре купли-продажи указана ниже, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта, то налог, несмотря на реальную цену продажи, будет рассчитываться от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом.

Вышеуказанные обстоятельства не могут говорить о справедливости налогового бремени. Для формирования баланса государственных и частных интересов требуются дополнительные ресурсы и затраты времени собственников недвижимости на проведение процедур по установлению кадастровой стоимости в размере реальной рыночной.

Изложенные факты мотивируют бизнес-сообщество искать способы уменьшения кадастровой стоимости и оптимизации финансовых издержек.

По какому алгоритму можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости?

При принятии решения о снижении кадастровой стоимости необходимо определить, в каком порядке она установлена, поскольку в настоящее время и до 1 января 2020 года кадастровая стоимость земельных участков определяется как по новым, так и по старым правилам.

Новые правила: досудебный порядок оспаривания.

В силу статьи 22 Закона о кадастровой оценке № 237-ФЗ для оспаривания кадастровой стоимости возможно сразу обратиться в суд, досудебный порядок не является обязательным.

При этом, чтобы оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке, возможно обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если такая комиссия создана уполномоченным органом субъекта РФ. Обозначим, что на текущий момент указанные комиссии по новому порядку созданы не во всех субъектах РФ. При её отсутствии документы об оспаривании направляются непосредственно в суд.

Порядок обращения в комиссию остался прежним, для этого необходимо:

  • составить заявление в произвольной форме, в котором рекомендуется указать причины несогласия с кадастровой стоимостью, а также данные собственника и объекта недвижимости;
  • к заявлению необходимо приобщить документы, в соответствии с частью 9 статьи 22 Закона о кадастровой оценке, включая:
  • выписку из ЕГРН о текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости;
  • отчёт в бумажном виде и в форме электронного документа на электронном носителе;
  • иные документы по инициативе собственника.

По результатам рассмотрения комиссия принимает одно из следующих решений: об определении кадастровой стоимости равной рыночной либо об отклонении заявления с указанием обоснования. Решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.

Значительная часть заявлений отклоняется комиссией со ссылкой на неверное оформление отчётов о рыночной оценке. В качестве примера ниже приводятся основные распространённые ошибки при оформлении отчётов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости на примере рассмотрения заявлений комиссией при Управлении Росреестра по Москве:

  • в отношении земельных участков неверно определяется статус – оценивается право аренды, а не право собственности (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • для расчётов в рамках применения сравнительного и доходного подхода к оценке подбираются аналоги, принадлежащие к другому сегменту рынка или же имеющие другие значительные отличия от оцениваемого объекта, что в результате приводит к значительной величине итоговых корректировок (нарушение пункта 22 ФСО № 7);
  • корректировки в рамках расчётов доходным и сравнительным подходом вносятся экспертно, без соответствующих обоснований, отсутствует проверка на соответствие рыночным данным или же корректировки подтверждаются ссылками на источники информации, которые невозможно проверить на предмет авторства, и даты получения этой информации (нарушение пунктов 11, 13 ФСО № 3);
  • в рамках применения доходного подхода используется информация, предоставленная заказчиком, а не рыночные данные (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • в рамках применения затратного подхода к оценке объекта капитального строительства не анализируется полученная стоимость воспроизводства на соответствие рыночным данным, величина физического износа на реальное и фактическое состояние, нормативный срок службы объекта недвижимости (нарушение пункта 5 ФСО № 3);
  • используется информация о событиях, произошедших после даты определения оценки (нарушение пункта 8 ФСО № 1);
  • не указываются данные о независимости оценочной компании и оценщика, а также обоснование выбора используемых подходов и методов к оценке (нарушение пункта 8 ФСО № 3);
  • копии документов, предоставляемых заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), не подписаны уполномоченным на то лицом и не заверены в установленном порядке (нарушение пункта 12 ФСО № 3).

Необходимо отметить, что с 24 июля 2017 вступил в силу порядок сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата для осуществления оценочной деятельности. 11 июля 2017 Минюстом России зарегистрирован Приказ Минэкономразвития России от 29.05.2017 № 257, устанавливающий порядок сдачи квалификационного экзамена для оценщиков. Необходимость его проведения установлена нормами ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которые начали действовать с 1 июля 2017 года.

С точки зрения Минэкономразвития России, потребность введения квалификационного экзамена определена важной ролью оценщиков в процессе управления в сфере недвижимости. Государственный оценщик — это уже не консультант, а фактически участник в деятельности государства и страж публичных интересов.

Одним из возможных способов досудебного урегулирования вопроса по определению реальной кадастровой стоимости в рамках новых правил является проведение собственником мероприятий на этапе подготовки к проведению кадастровой оценки.

Подготовку проводит специально созданное в каждом регионе бюджетное учреждение, для чего осуществляется сбор и обработка необходимой информации. Подготовка заканчивается до 1 января года, в котором будет определяться кадастровая стоимость. Далее по запросу уполномоченного органа Росреестр готовит перечни объектов недвижимости, которые будут оцениваться.

На стадии подготовки к проведению оценки собственник вправе подать декларацию о характеристиках объекта недвижимости, форма которой утверждена Приказом Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846.

Далее необходимо ознакомиться с результатами обработки перечня на сайте уполномоченного органа субъекта РФ и проверить, верно ли указаны характеристики объекта. Сведения и материалы из проекта отчёта в установленном объёме размещаются в Фонде данных государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра. Ознакомиться с ними возможно в течение 60 дней со дня их размещения. На сайте указывается, где размещён сам проект отчёта на сайте бюджетного учреждения.

Целесообразно проверить, как определена кадастровая стоимость, поскольку возражения необходимо направить в течение 50 дней со дня публикации сведений и материалов в фонде данных. Их можно подать лично в бюджетное учреждение или МФЦ, направить почтой либо через интернет.

В замечаниях должна быть указана их суть, а также данные, предусмотреные пунктом 16 статьи 14 Закона о кадастровой оценке, включая номера страниц проекта отчёта, по которым имеются возражения. К замечаниям необходимо приложить документы, которые подтверждают обнаруженные ошибки и декларацию о характеристиках объекта недвижимости.

На основе представленных возражений бюджетное учреждение вправе пересчитать кадастровую стоимость. Все изменения в проект отчёта должны быть внесены до окончания 60-дневного срока со дня размещения сведений в фонде данных.

Проведение указанных действий может в упрощённом порядке изменить (уменьшить) ещё не утверждённую кадастровую стоимость, а также повлиять на исход дела при дальнейшем судебном оспаривании действий бюджетного учреждения с возложением на него судебных издержек.

Таким образом, законодатель, вовлекая собственника недвижимости в процесс установления кадастровой стоимости, формирует условия для комплексного подхода к оценке и предоставляет возможность сократить риски судебного оспаривания кадастровой стоимости.

Старые правила: досудебный порядок оспаривания.

Основное отличие старых правил от новых в том, что собственнику – юридическому лицу необходимо обязательно сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке в комиссии и лишь после обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; далее — Постановление Пленума). Это правило не касается собственников недвижимости ‒ физических лиц.

Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.

Возможность судебного оспаривания предусмотрена в Законе о кадастровой оценке (новые правила) и Законе об оценочной деятельности (старые правила).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ) обращение в суд возможно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости при условии, что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости.

Важно грамотно оформить административное исковое заявление с процессуальной точки зрения. Это значит, нужно верно определить исковые требования и обоснованно сформулировать правовую позицию в качестве обоснования иска.

К административному иску потребуется приложить комплект документов, включая документы о собственнике объекта недвижимости, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объект недвижимости, выписку из реестра об оспариваемой кадастровой стоимости, документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости; отчёт о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной; документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (при оспаривании по старым правилам), документы, подтверждающие уплату госпошлины, и иные процессуальные документы.

Судебная практика показывает, что в аналогичных делах одним из основных доказательств является заключение эксперта в рамках судебной экспертизы по делу.

Резюмируя, опираясь на изложенный материал и практический опыт, необходимо отметить что вектор в сторону формирования реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости задан.

Однако, по нашему мнению, практика применения новых правил государственной кадастровой оценки покажет свою эффективность при условии организации взаимодействия публичных и частных интересов, а также вовлечённости и активной позиции субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности на этапе подготовки и утверждения отчёта о кадастровой оценке объекта недвижимости.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий