Как правильно купить квартиру в новостройке?

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Покупка квартиры, в том числе, в новостройке – риск. Застройщик может обанкротиться, обмануть, заключив на один объект несколько сделок, затянуть строительство. Словом, опасностей не меньше, чем при выборе жилья на вторичном рынке. Поэтому основное, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке у застройщика, – это перечень документов, которые должны иметься в обязательном порядке, оптимальную форму договора, наиболее полно защищающую интересы покупателя, вероятные риски и пути их нивелирования.

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: что нужно знать и с чего начать

  1. Итак, первое, на что стоит обратить внимание при покупке новостройки, – это готовность дома. Если стройка идет активно, на площадке есть строители и рабочая техника, большая часть уже построена, есть вероятность того, что застройщик доведет свое дело до конца. Этот показатель довольно условный, поскольку стройка может «свернуться» в любое время.

Также рекомендуется оценить инвестиционную привлекательность квартиры. Она выражается в совокупности параметров: удаленность от транспортного сообщения, наличие инфраструктуры, парковки, зеленых зон, план благоустройства территории. Если объект находится буквально в поле, квартиры в нем покупать не будут из-за многочисленных ограничений. А это означает, что дом может превратиться в долгострой.

  1. Хорошие отзывы о застройщиках, привлеченных подрядных компаниях. Обычно в крупных городах действуют одни и те же застройщики, о которых все знают. Такие компании стабильны, всегда заканчивают строительство, не обманывают дольщиков. Задать вопросы о деятельности компании можно на личной встрече с менеджерами по продаже.
  2. Выбор договора. По этому критерию можно оценить надежность потенциального контрагента. Различные схемы, используемые застройщиками для ухода от налогов и других своих махинаций, веса в глазах покупателя не прибавляют.
  3. Изучение застройщика, его документов и других параметров.

Обратите внимание! Количество обманутых дольщиков в России за пять лет уменьшилось в два раза (по состоянию на 2016 год).

Нормативная база

Основной документ, который регламентирует отношения застройщика и покупателя – ФЗ № 214 от 30.12.2004. В этом законе содержатся нормы, регулирующие деятельность застройщика, порядок заключения договора долевого участия в строительстве, требования, предъявляемые к его содержанию.

Также может пригодиться следующая информация:

  • для договора купли-продажи – глава 30 ГК РФ, регулирующая данную сферу деятельности;
  • предварительный договор – глава 27 ГК РФ (ст. 429);
  • при привлечении заемных средств, обеспеченных залогом недвижимости, – ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»;
  • иные положения Гражданского кодекса, регулирующие отдельные ситуации (неисполнение обязательств, расторжение договора и другие).

Какие документы должны быть у застройщика

Ст. 20 ФЗ № 214 определяет, какие нужны документы при покупке новостройки. Условно их можно разделить на две группы: те, что застройщик должен и может предоставить покупателю. В первом случае их перечень составляют бумаги, которые необходимо иметь для привлечения средств частных лиц. Обычно они находятся в свободном доступе и размещаются на сайтах компании. Вторая группа предполагает возможность предоставления документов по требованию, их раскрытие не установлено законом.

Таблица 1. Документы и сведения, которые должен иметь застройщик для предоставления покупателю

Сведения, содержащиеся в документах, следует учитывать при анализе надежности застройщика.

Какие документы должны быть у покупателя

Для заключения соглашения потребуются документы, подтверждающие личность покупателя и его доходы. Вторые нужны застройщику, чтобы убедиться в платежеспособности.

Итак, от покупателя потребуется:

  • паспорт;
  • согласие супруги на покупку;
  • договор кредитования, заключенный с банком (при привлечении заемных средств);
  • справки о доходах.

Процедура сделки

Пошаговая инструкция проведения сделки выглядит так:

  1. проверка выбранного объекта – квартиры и дома, темпа строительства;
  2. проверка застройщика;
  3. подготовка документов;
  4. оформление документов с банком, если он привлекается;
  5. подписание соглашения с застройщиком;
  6. регистрация договора в Росреестре.

Указанные процедуры покупатель реализует самостоятельно или привлекает знающего посредника – агента по недвижимости.

После окончания всех мероприятий покупатель продолжает вносить платежи по кредиту или рассрочке, предоставленной застройщиком, и ждет окончания строительства и передачи квартиры.

Рис. 2. Весы с домом и процентами. Источник: сайт Супермаркет недвижимости

Виды договоров при покупке квартиры в новостройке

Оформление сделки может быть осуществлено разными договорами. Все они носят законный характер, но имеют разные риски для покупателя. Вообще, вопросы оформления при покупке квартиры в новостройке имеют большое значение, поскольку создают опасность утраты денег.

Идеальный вариант – договор долевого участия в строительстве. Он предусмотрен законом и наиболее полно защищает стороны по сделке. В нем предусматривается ответственность застройщика за нарушение сроков и другие формы и способы ненадлежащего исполнения обязательств. К тому же договор регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж. Скачать образец типового договора долевого участия.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Второй вариант – купля-продажа. Она применяется, когда застройщик, агентство, подрядчик или иной посредник уже оформил на себя право собственности на квартиру. Вариант, в целом, неплохой. Также он защищает покупателя и подлежит государственной регистрации. Скачать образец договора купли-продажи квартиры.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Четвертый вариант – переуступка права. Она применяется для договора купли-продажи или долевого участия в строительстве. Оба варианта приемлемы. Переуступка подлежит регистрации в Росреестре. Но при подписании такого соглашения рекомендуется изучать условия основного договора и соблюдать процедуру, иначе оно может быть признано недействительным. Скачать образец договора переуступки.

Рекомендуется выбирать для заключения такие формы, как договор долевого участия в строительстве, купли-продажи, переуступки. Остальные варианты более рискованны.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Порядок заключения договора

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

  • предварительное заключение кредитного договора;
  • получение одобрения банком выбранного объекта;
  • получение оценки стоимости;
  • страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

При подписании договора с застройщиком рекомендуется проверить все документы, о которых упоминалось выше, изучить условия соглашения, порядок и способ внесения оплаты, ответственность сторон и дату окончания строительства.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

  1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
  2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
  3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
  4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).
Это интересно:  Информация о неоплаченных штрафах гибдд

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры.

Дополнительная информация доступна в видео:

Сохраните и поделитесь информацией в соцсетях:

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) + обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Прочитав представленную статью от начала и до конца, вы также узнаете:

  • Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
  • Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
  • Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
  • Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Также в статье вы найдёте советы профессионалов для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке, и ответы на вопросы, которые чаще всего при этом возникают.

Представленная публикация будет полезна не только тем, кто уже собрался купить жильё в новом доме. Мы советуем изучить её всем, кто стремится повысить свою финансовую грамотность.

Итак, мы начинаем!

1. Покупка квартиры в новостройке — основные плюсы и минусы

Многие мечтают купить квартиру в новом доме. Однако прежде чем решиться на такое приобретение, стоит внимательно изучить, каковы преимущества и недостатки покупки жилья в новостройках.

➕ Плюсы приобретения новой квартиры

Специалисты уверяют, что ценность квартир в новостройках вдвое выше, чем вторичного жилья. Это объясняется большим количеством их преимуществ.

Среди главных плюсов (+) можно отметить следующие:

  1. Безопасность квартир в новостройках соответствует современным требованиям. Для её обеспечения могут сразу быть установлены целый ряд систем – противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
  2. Стоимость за один квадратный метр квартиры в новостройке зачастую ниже ↓, чем на рынке вторичного жилья.
  3. Юридическая прозрачность сделки. Квартира в новостройке почти наверняка не имеет никакого тёмного прошлого. Риск мошенничества и махинаций при сделках с таким жильём намного ниже.
  4. Индивидуальные планировка и дизайн. Для оформления новой квартиры по собственному вкусу не придётся избавляться от старой мебели и обоев, а также осуществлять иные переделки. Более того , некоторые застройщики предлагают даже стены в новой квартире разместить в соответствии с потребностями покупателя.
  5. Комфортабельность. При строительстве домов сегодня используются современные материалы. Планировка также соответствует потребностям современного человека. Особенностью новостроек являются также новые коммуникации, обустроенный подъезд, современный лифт, пандусы для детских колясок и инвалидов. Зачастую также предусмотрено автономное отопление домов.
  6. Экономичность. В большинстве новостроек оплата за отопление осуществляется по счётчикам. В совокупности с высоким⇑ качеством гидро- и теплоизоляции, а также качественными стеклопакетами это позволяет хорошо экономить.
  7. Качество благоустройства территории. Для большинства новостроек сегодня уже на этапе проектирования предусматриваются парковка, тёплая стоянка, детские площадки, удобные тротуары, комфортные дворы.
  8. Разнообразие планировок. Покупая квартиру в новостройке, можно выбрать её дизайн в соответствии со своими потребностями. Сегодня квартиры отличаются не только количеством комнат, но и наличием кладовок и гардеробных. Более того, можно выбрать варианты с несколькими балконами, объединением кухни с гостиной.

Именно благодаря названным преимуществам квартиры в новостройках неизменно пользуются огромной популярностью.

➖ Минусы покупки квартиры в новостройке

Несмотря на большое количество явных преимуществ, можно выделить целый ряд недостатков покупки квартиры в новостройке.

К минусам (−) покупки жилья в новостройке относятся:

  1. Оформление права собственности может занять большое количество времени и сил.
  2. Ремонт. Этот минус имеет 2 важные стороны. Во-первых, в новой квартире придётся делать ремонт. Несмотря на отсутствие старой мебели и обоев, это неизбежно влечёт определённые неудобства и дополнительные расходы. Во-вторых, заселение новостроек обычно осуществляется постепенно, поэтому на первых порах ремонт может проводиться и у соседей. Это также создаёт уйму неудобств.
  3. Необжитой район. Часто новостройки располагаются в новых районах. Это может привести к проблемам с транспортной, а также инфраструктурной доступностью.
  4. Возможные перебои с отоплением, водоснабжением и сигнализацией. Они могут возникнуть в начале эксплуатации новостройки из-за необходимости отладки инженерных систем.
  5. Финансовый риск. Приобретая квартиру в новостройке, особое внимание следует уделить надёжности застройщика. Его финансовая нестабильность может привести к потере вложенных средств.
  6. Сдача в эксплуатацию. Если строительство дома не завершено, прежде чем заселиться в новую квартиру, придётся дождаться, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Часто эти сроки сдвигаются, вызывая ощутимые неудобства.

Если принято решение приобрести квартиру в новостройке, огромное значение имеет выбор дома. Так как ранее в нём никто не жил, достоверных отзывов найти не удастся.

Чтобы выбор оказался удачным, придётся ориентироваться на большое количество параметров:

  1. Экология и шум. Выбирая дом, стоит поинтересоваться близостью расположения заводов и оживлённых автомагистралей;
  2. Местоположение. Важно определить для себя, насколько удобно будет добираться до работы, до друзей и родственников. Если нет автомобиля, следует узнать, какой общественный транспорт имеется в рассматриваемом районе, как часто он ходит, как далеко от новостройки находится остановка;
  3. Инфраструктура. Огромное значение имеет доступность всех необходимых организаций – детских садов, школ, аптек, поликлиник, магазинов;
  4. Благоустройство двора.Важно оценить наличие и качество тротуаров и парковочных мест около новостройки. Если есть дети или планируется их появление, следует обратить внимание на детские площадки и пандусы для колясок;
  5. Внешний вид дома также имеет огромное значение. Не стоит приобретать квартиры в новостройках, если снаружи или внутри имеются трещины. Этот факт может свидетельствовать об использовании при строительстве некачественных материалов или о нарушении технологий;
  6. Коммуникации. Прежде чем купить квартиру, стоит осуществить проверку качества труб и электропроводки, напора воды и других коммуникаций в предложенных вариантах;
  7. Этаж. Специалисты не рекомендуют покупать квартиру на первых и последних этажах по причине непосредственной близости подвала или крыши. Также важно помнить, что лифты иногда отключают. Если это случится, придётся идти домой пешком. Поэтому квартира должна быть на этаже, куда вы без труда сможете подняться (особенно, если планируется жить с пожилыми людьми и детьми);
  8. Тип постройки. Современные новостройки отличаются многообразием. В зависимости от типа используемых материалов они имеют свои преимущества и недостатки . Монолитные дома отличаются повышенной↑ прочностью, но зачастую требуют дополнительной тепло и шумоизоляции. Панельные новостройки привлекают ровными стенами и относительно невысокой стоимостью, но нередко в них очень низкий↓ уровень звукоизоляции. Кирпично-монолитные дома тёплые, с повышенной↑ звукоизоляцией, но квартиры в них стоят дороже ⇑, более того, при недостаточном отоплении может наблюдаться повышенная↑ влажность;
  9. Тип квартиры. Следует учитывать, что в угловых и торцевых квартирах может быть довольно холодно. Их выбирать стоит только в том случае, когда к внешней стене подводится утепление. В идеале окна должны выходить на восток или запад. В этом случае будет большое количество естественного света без прямых солнечных лучей;
  10. Состояние квартиры. Важно убедиться, что в приобретаемом жилье отсутствуют следы плесени и грибка. Стоит также проверить качество окон и дверей.

Таким образом, приобретая квартиру в новостройке, следует учесть все преимущества, недостатки и другие особенности покупаемого жилья. Важно, чтобы оно было качественным и подходило именно вам по всем параметрам.

Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули?

Приобретение квартиры является важнейшим событием в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новым объектам.

Человек становится обладателем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже отстроенной инфраструктурой.

Дополнительным плюсом покупки жилища в новостройке является сниженная цена, особенно если речь идет о стадии строительства. Однако в этом и других случаях существует высокая доля риска, связанная с невозможностью стопроцентной гарантии сдачи объекта в срок.

Иногда гражданин и вовсе сталкивается с прямым мошенничеством, теряя деньги и не получая вожделенной площади. Избежать неприятностей поможет всестороннее изучение вопроса, анализ распространенных ситуаций, внимательное отношение к нюансам сделки.

Разберемся, как купить квартиру в новостройке и что сделать для того, чтобы вас не обманули?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации :

Особенности приобретения квартир в новостройках

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров на стадии строительства или непосредственно после его окончания.

Чем раньше ставится подпись, тем ниже оказывается стоимость жилища.

Параллельно растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгострой или вовсе замороженный объект. Реализацией квадратных метров занимаются застройщики, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

В каждом случае имеется определенная выгода.

Например, риелтерская контора экономит силы и время, принимая на себя хлопоты по оформлению документов, у застройщиков имеется широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низкой цене, сделки с муниципальными властями минимизируют потенциальные риски.

Законодательное регулирование

Учитывая важность события, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, впоследствии бережливость может обойтись намного дороже.

Специалисты проверят соглашение на предмет соответствия ФЗ №214, регулирующего правовое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой неграмотностью покупателя.

Это интересно:  Как считать налог на имущество 2019 - физических лиц, организаций, формула

Основной целью закона является защита интересов дольщика. Он описывает все ситуации, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением застройщиком взятых на себя обязательств.

В рамках правовой нормы, которая определяет порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также выступают:

  • Гражданский Кодекс, определяющий переход права собственности;
  • Жилищный Кодекс, где указаны признаки жилых и нежилых помещений;
  • ФЗ №122, где указывается порядок регистрации права собственности;
  • ФЗ №135, устанавливающий критерии оценки недвижимости и способы их применения.

Несмотря на все положения, закон не обеспечивает 100% гарантии получения купленной квартиры, поскольку существует вероятность финансового банкротства строительной организации.

Нельзя не отметить, что не все застройщики функционируют в рамках ФЗ №214, предлагая клиентам другие способы заключения сделки.

Разновидности договоров купли-продажи жилья

Оформление покупки квартиры в новостройке производится по нескольким схемам:

  1. ДДУ (договор долевого участия). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью соглашения выступает обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме этого при банкротстве строительной организации, вложения дольщика обеспечиваются залогом;
  2. Договор уступки прав требования (цессия), второй по популярности способ реализации квартир, представляющий собой соглашение между физическими лицами с обязательным информированием застройщика и государственной регистрацией. Сделка не требует выплаты всего объема денег, позволяя переводить остаток задолженности на нового покупателя с составлением графика погашения.

Подробнее о продаже квартиры по переуступке читайте в нашей статье.

В целом, схема характеризуется безопасностью за небольшим исключением. Так новый покупатель получает долевой договор (ДДУ), составленный без его участия и соответственно выгодных именно ему условий.

Эксперты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, успевшие пройти сквозь цепочку перепродаж. На каждом этапе велика вероятность несоответствия юридическим нормам, поэтому подобные объекты лучше обходить стороной; Договор паевого накопления. Сравнительно новая методика покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем она будет охватывать треть всех сделок на рынке. Процедура заключается в организации жилищного кооператива будущими владельцами жилья и вложения каждым из них определенной доли.

Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, однако для покупателя она таит риски, поскольку государственной регистрации договора не требуется. Банки также неохотно идут на выдачу кредита под паевое участие.

Единственным плюсом служит возможность жильцов взять в свои руки дальнейшую судьбу объекта, в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы реализации новых квартир как:

  • Продажа векселя с его последующим обменом на жилье;
  • Предварительная купля/продажа с внесением полной суммы стоимости квартиры, ее последующим оформлением застройщиком на себя и передачей покупателю;
  • Участие в совместном инвестировании строительства объекта, с последующей передачей в собственность одной из квартир.

Сегодня эти способы являются незаконными, прямо исключаясь ФЗ №214.

При попытках застройщика или агентства недвижимости провернуть подобную схему, нужно незамедлительно прекращать сотрудничество и даже обращаться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому застройщик реализует квартиры в новостройках, обычно указан на его сайте либо предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например городские и региональные порталы о недвижимости.

Потенциальные риски

Клиенты строительных компаний, приступающие к покупке жилья, сталкиваются с большим количеством подводных камней.

В перспективе они способны не только затянуть сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К числу наиболее распространенных угроз относят:

  1. Долгострой;
  2. Низкий уровень строительства;
  3. Использование дешевых, ненадежных материалов;
  4. Нарушения нормативов в части пожарной безопасности;
  5. Коммуникации (вода, тепло, электроэнергия, лифты) отсутствуют или не введены в строй;
  6. Строительная компания не является участником государственного реестра;
  7. Земельный участок, использовавшийся под застройку, оформлен по договору аренды или имеет другое назначение.

Параллельно потенциального покупателя подстерегают мошеннические схемы, распространенные на рынке новостроек.

О том какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не попасться на обман, читайте здесь.

Способы мошенничества

Одной из самых распространенных афер считается затянувшееся строительство.

Компании прокручивают полученные от клиента средства на стороне, а спустя некоторое время выдвигают завышенные требования.

В качестве причин указывается подорожавший материал, налоговая нагрузка, рост цен на жилищном рынке.

Если покупатель (прождавший своей очереди несколько лет) настойчиво попросит вернуть деньги, организация перечислит ему вложенную сумму, которая успеет обесцениться. Впоследствии, доля просто перепродается другому клиенту по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращаются.

Весьма распространенным способом обмана выступают «дополнительные соглашения» устанавливающие корреляцию стоимости и сдачи квартиры в эксплуатацию.

В итоге «фиксированная» цена будет увеличиваться несколько раз, а отказ покупателя подписывать дополнительное соглашение, автоматически аннулирует сделку.

Иногда застройщик идет на соглашение только при условии приобретения клиентом специальных услуг.

К ним относится страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с определенным риэлтором.

Зачастую в качестве продавца выступает сторонняя компания, которая юридически не соотносится с застройщиком.

Сделка не дает покупателю прав на жилплощадь, поскольку сама строительная компания никаких договоров с ним не заключала. Именно по этой схеме своих вложений лишились клиенты фирмы «Mirax».

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической неграмотностью и невнимательностью покупателей, ставящих подписи под документом даже без его предварительного прочтения.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых людей, поверивших «партнерам» практически на слово.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

Подстраховаться на все случаи невозможно, но при этом можно существенно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся объект, оценив его на предмет возможного долгостроя и использующихся компонентов.

Желательно взять с собой знакомого строителя, способного адекватно взвесить все моменты, от характера и темпа работ до качества стройматериалов.

Параллельно изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, успевших приобрести у него жилье.

Важнейшим этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

  • Разрешения на проведение строительных работ;
  • Земельной документации, определяющей правомочность использования конкретного участка. Если земля проходит как сельскохозяйственные угодья или заповедник, оформить квартиру в собственность не получится;
  • Финансовой состоятельности. Ее проверку выполняет банк, изучающий источники получения средств на строительство.

Пристального внимания заслуживает и поведение продавца.

Обычно компании, использующие противозаконные или спорные схемы заинтересованы в скорейшей реализации квартир.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до неразумных пределов, настаивают на оперативном заключении сделки. Подобные признаки являются настораживающими.

Советуем Вам посмотреть ролик об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупку жилья предваряет определение параметров поиска, включая район, метраж, число комнат, особенности планировки, стоимость.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

  1. Личное посещение объекта в сопровождении представителя застройщика;
  2. Оформление договора купли/продажи;
  3. Акт приема/передачи объекта;
  4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любое соглашение предваряет обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить сведения о текущем статусе дома.

Лишь убедившись, что объект сдан, можно приступить к заключению договора купли/продажи, лучше всего, чтобы сделка шла в сопровождении специалиста.

В процессе потребуются следующие документы:

  • Договор долевого (или другого способа) участия с заполненным полем суммы, определенными датами передачи квартиры собственнику, регистрацией в Государственном реестре, гарантийными сроками;
  • Государственное разрешение на строительство;
  • Проектная документация;
  • Документ, удостоверяющий право собственности на земельный участок;
  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Заявления сторон;
  • Оригинал кадастровой планировки;
  • План дома с обозначением адреса приобретаемой квартиры, ее этажности, числа комнат.

Внесение денег производится исключительно по заключению соглашения и его государственной регистрации.

Следующей стадией выступает акт приема/передачи жилплощади, которая может состояться и через три месяца, поскольку застройщику требуется время на получение технического паспорта и документов от БТИ, согласующих планировку.

Если в процессе приемки (о котором подробно рассказано в конце статьи) возражений не возникает, наступает стадия оформления и прописки.

Они выполняются в Регистрационной Палате с последующей пропиской через УФМС.

Процедура выполняется самостоятельно либо с помощью юриста. Если покупатель решает обойтись собственными силами, ему необходимо подготовить:

  1. Договор покупки и его ксерокопию, идущую в Федеральную регистрационную службу;
  2. Акт приема/передачи;
  3. Схему из БТИ (экспликация, поэтажная планировка);
  4. Квитанцию, подтверждающую денежные транзакции с продавцом;
  5. Ксерокопия документа о вводе дома в строй;
  6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками;
  7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц;
  8. Квитанция, удостоверяющая факт уплаты государственной пошлины.

Как правильно оформить квартиру в собственность в новостройке? Ответ Вы найдете тут.

На стадии котлована

Желая сэкономить, люди приобретают квартиры еще на этапе котлована. В среднем их цена сокращает затраты на 30-35%, однако пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка производится только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда стройка замораживалась, а инвесторы лишались своих денег, встречаются сплошь и рядом, причем год от года их не становится меньше.

Не менее пристальной проверка должна быть при покупке квартиры на завершающих этапах возведения дома. Нередко отдельные комплексы и даже вновь отстроенные районы просто не подключали к коммуникациям, лишая владельцев практической возможности проживания.

Ярчайшим примером подобного развития событий выступает судьба компании СУ-155.

Исключить негативные последствия поможет тщательное изучение репутации застройщика, перечень возведенных объектов, отзывы покупателей, позиции в рейтинге.

Пакет предоставленных им документов должен содержать:

  • Государственное разрешение на строительство;
  • Правомочность использования земельного участка;
  • Проектные документы;
  • Определение государственной экспертизы;
  • Технические аспекты на подключение коммуникаций;
  • График производства работ.

Параллельно производится посещение стройки, оценка темпов работ, анализ отношения к делу.

Например, о многом говорят разбросанные кирпичи, доски, поваленные столбы и другие штрихи, указывающие на халатность и отсутствие контроля.

Не менее важно отслеживать оформление придомовой территории, впоследствии это позволит избежать дополнительных трат на обустройство парковок и детских площадок.

У подрядчиков

Одним из вариантов покупки квартиры в новостройках является сотрудничество с подрядчиками, позволяющее сэкономить около 15% стоимости жилья.

Широкое распространение подобные сделки получили в 2008 году, когда их доля доходила до 80%, будучи связана с кризисными явлениями и банкротством застройщиков.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они расплачиваются построенным жильем, заключая договор долевого участия, переуступки права собственности (цессии) или купли/продажи. Те в свою очередь сбывают квадратные метры на рынке.

Сегодня схема встречается реже, поскольку кредитные возможности выросли, тем не менее, механизм работает, предполагая более высокий относительно стандартной продажи риск.

Его степень напрямую зависит от того какой договор покупатель подписывает с подрядчиком и укладываются ли его условия в положения ФЗ №214.

Львиная доля сложностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику производится в рамках инвестиционного договора.

Он дает право на реализацию жилья, еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. Соответственно подрядчик продает дольщику квартиры в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает назад жилье, не имея каких-либо обязательств перед дольщиком. В последующих спорах, суды встают на сторону строительных компаний.

Решения мотивируются производным характером прав покупателей, получивших их от подрядчиков, не исполнивших свою часть договора.

Избежать пропажи денег помогают «тройственные соглашения», где сторонами выступают застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение со стороны профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

Приемка готовой жилплощади

С момента сдачи объекта в эксплуатацию до подписания акта приема/передачи может пройти до 3-х месяцев.

За это время строительной компании нужно получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет недочетов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

Обнаружив проблемы, не подписывайте документ, требуя их устранения.

Иногда продавцы убедительно просят поставить подпись, обещая исправить недочеты в кратчайший срок.

Делать этого не нужно, более того, покупатель может потребовать составить акт несоответствия с пунктом, обязывающим застройщика устранить недостатки за собственные средства.

Также при обнаружении ошибок, дольщик вправе выдвинуть требования о снижении стоимости квартиры.

Вместе с тем существует еще один вариант действий:

  1. Выявленные недостатки указываются в акте в форме списка;
  2. Документ составляется в 2-х экземплярах;
  3. Покупатель подписывает акт.

После этого застройщик обязан удовлетворить претензии в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты проявляются позже приемки, когда жилплощадь уже используется по назначению.

На этот случай в распоряжении владельца квартиры имеется гарантия, в рамках которой строительная компания несет обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от заявленных в соглашении сроков.

Итак, основной защитой от обмана при покупке квартиры в новостройке, служит договор долевого участия, составленный в соответствии Федеральному Закону №214.

Он не предусматривает всех потенциальных сценариев и вместе с тем существенно повышает степень ответственности застройщика. При этом покупатель не должен проявлять беспечность, а взвесить ситуацию на предмет возможного долгостроя путем тщательной проверки девелопера.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Это быстро и бесплатно !

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Содержание статьи

  • ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке
  • Как выбрать квартиру в новостройке
  • Как выбрать застройщика

ОШИБКА № 1. «РАЙОН МОЙ — ВРАГ МОЙ»

Самая древняя ошибка, которая лежит в сознании каждого из нас. Большинство людей при выборе района застройки предпочитают тот, в котором они живут в настоящий момент. С одной стороны, это вполне объяснимо: тут всё своё, знакомое. Но при выборе жилья мы рекомендуем все же в первую очередь смотреть на параметры дома: технология и материалы строительства, тип отопления, удобство планировочных решений, благоустройство мест общего пользования и придомовой территории. Вполне возможно, что переезд в новую и современную квартиру в другом районе принесет больше удовольствия, чем покупка заурядных метров в старом.

ОШИБКА № 2. «ИНДИВИДУАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ — НАШЕ ВСЕ»

Мода на установку индивидуальных котлов отопления пришла к нам из Западной Европы, где большинство квартир оборудованы индивидуальными приборами отопления. Однако, необходимо учитывать тот факт, что большинство европейцев живут в домах с небольшим количеством квартир, где подобная схема действительно оправдана.

А многоквартирные дома в Финляндии, климатические условия которой намного ближе к российским, в большинстве случаев подключены к центральной (!) системе отопления или отапливаются от автономных газовых котельных.

В российских реалиях, теплоснабжение многоквартирного дома от автономной газовой котельной является оптимальным решением: стоимость квартиры в таком доме ниже, чем в доме с индивидуальным отоплением, меньше затраты на обслуживание, оборудование не занимает места в квартире, да и риски несчастного случая минимизированы.

Важно: никакая самая современная система отопления не сэкономит Ваши деньги в доме с высокими теплопотерями. Об этом читайте ниже.

ОШИБКА № 3. «КИРПИЧНЫЙ ДОМ — ЛУЧШЕ ДРУГИХ»

Еще одно распространенное заблуждение, сформировавшееся в советское время, сегодня оно не имеет ничего общего с реальностью.

ТРАДИЦИОННЫЕ ДОМА ИЗ СИЛИКАТНОГО КИРПИЧА В 3-4 РАЗА РАЗ УСТУПАЮТ СОВРЕМЕННЫМ КАРКАСНО-МОНОЛИТНЫМ И ПО ТЕПЛОСБЕРЕЖЕНИЮ, И ПО ЗВУКОИЗОЛЯЦИИ.

Сам по себе кирпич в силу высокой плотности хорошо отдаёт тепло, поэтому стена из силикатного кирпича требует дополнительного слоя утеплителя для соответствия современным требованиям, но эта схема имеет существенные недостатки.

Поэтому при выборе новостройки будет не лишним получить от застройщика полную информацию о конструкции наружных и внутренних стен (материалы и толщина каждого слоя).

ОШИБКА № 4. «СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ»

Четвертая ошибка по счету, но не по значимости. Низкая цена она ведь привлекает, но, с другой стороны, имеет оборотную сторону медали. Если у вас все аргументы перевесила жажда взять дешево, Вы, скорее всего, совершили ошибку. Низкая цена появляется не потому, что застройщик хочет строить на грани рентабельности или решил сделать жест доброй воли. Застройщик в любом случае получит свою прибыль: либо за счет качества, либо за счет дополнительных сборов.

Плата за бронирование, заключение договора и более высокие платежи в управляющей компании, принадлежащей застройщику — самые распространенные способы компенсировать низкую стоимость продажи квартиры.

ОШИБКА № 5. «ЖЕРТВА РЕКЛАМЫ»

Что только не расскажут застройщики в своей рекламе, главное – продать. Однако, за большинством из рекламных трюков скрывается множество подводных камней. Комнатой в подарок оказывается кладовка в 3 кв.м., а может и вообще выдуманная (например, кухня, которая по нормам комнатой не является). Ипотекой под 9% оказывается размер переплаты за 2 года, да и то при первоначальном взносе 50%.

Внимательно читайте сноски под звездочкой и что написано мелким шрифтом в условиях акции, в большинстве случаев будете сильно удивлены условиями.

Поэтому ориентироваться на рекламу стоит, только если все сказанное в рекламе, подтверждается стройкой, проектной декларацией и прописано в вашем договоре. Стоит ли доверять застройщику, который привлекает к себе внимание подобными «маркетинговыми» акциями, решать Вам.

ОШИБКА № 6. «ПОДОЖДУ ОКОНЧАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА»

Не совсем ошибка, поскольку в нынешней ситуации с застройщиками, покупка квартиры в сданном доме очень сильно снижает риски, связанные с этой покупкой. Однако, излишние страхи и затянутые сроки покупки могут привести к тому, что понравившаяся Вам квартира в новостройке будет стоить на 20% дороже, а то и вовсе будет продана. Поэтому, мы рекомендуем совершать покупку на среднем этапе строительства (готовность дома 30-70%).

ОШИБКА № 7. «ДЕЛАЙ КАК ВСЕ»

Сложно избавиться от стадного чувства, особенно, когда дело касается покупки квартиры в новостройке: если покупают — значит здесь все хорошо. Этим часто пользуются недобросовестные застройщики, завышая количество проданных квартир в доме и создавая видимость ажиотажного спроса. Проверить реальную ситуацию с продажами можно, обратившись к незаинтересованной стороне, например, риэлтору.

Также нередки ситуации, когда застройщики массово начинают осваивать какой-либо район, который начал пользоваться популярностью у покупателей. В итоге это приводит к перенаселенности района и проблемам с транспортным сообщением, парковкой и комфортом жителей в целом.

ОШИБКА № 8. «ТУМАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ»

Сегодня довольно часто встречаются случаи, когда семья покупает квартиру в привлекательном жилом комплексе, но без собственной инфраструктуры, поверив обещаниям застройщика, что все появится в ближайшее время.

В итоге оказывалось, что места в детском саду получить не так просто, а обещанные застройщиком детский сад и школа либо не появляются, либо оказываются платными. Тогда это выливается в целую проблему для семьи – куда деть ребенка, в какой сад устроить.

Зачастую это заканчивается тем, что возить его приходится в соседний район, что, конечно, создает неудобства. Поэтому необходимо сразу изучить вопрос наличия социальной инфраструктуры в районе – детских садов, школ и прочего, что будет принципиально для Вашего дальнейшего проживания.

ОШИБКА № 9. «ДАЙТЕ МНЕ ТАБЛЕТОК ОТ ЖАДНОСТИ, ДА ПОБОЛЬШЕ»

Очень распространенная ошибка, когда покупатель отдаёт предпочтение квартире большей площади, не вникая в удобство планировочных решений. Действительно, 70% покупателей хотят побольше метров, и только 30% знают, что не все метры одинаково полезны.

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

ОШИБКА № 10. «ДОВЕРЯЮ, НО НЕ ПРОВЕРЯЮ»

Сегодня среди Застройщиков широко распространена практика регистрации отдельного «ООО» под каждый дом, а иногда даже на каждую очередь или секцию строительства. При этом, сам жилой комплекс рекламируется под одним известным «брендом», но в проектных декларациях значатся разные компании. Это делается с целью ухода от ответственности и гарантийных обязательств. Подобные ООО, как правило, не имеют никаких активов, кроме уставного капитала в размере 10’000 рублей, а в случае необходимости подвергаются процедуре банкротства. Соответственно, получить от подобного ООО компенсацию за срыв сроков строительства или недостатки в квартире будет невозможно.

Будьте бдительны при выборе квартиры: внимательно изучайте застройщика, проект, темпы строительства, чтобы избежать ошибок. Удачных Вам покупок!

Статья написана по материалам сайтов: yakapitalist.ru, richpro.ru, kvartirgid.ru, www.kakprosto.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий