Как сдать квартиру в аренду в 2019 году:

Действующие нормы относят апарт-отели к одной из разновидностей гостиниц. Такой позиции придерживается и МЭР (запись в кадастре), и ФНС (определяя ставку налога), и Минкульт, курирующий сферу гостиничных услуг. А гостиницы и прочие «места размещения» должны иметь категорию, т. е. какое-то количество звезд.

Сейчас прохождение классификации – дело добровольное. Но с середины 2019 г., поэтапно, эта процедура становится обязательной. Положение о классификации гостиниц сейчас проходит обсуждение в профессиональном сообществе. В нем упомянуты большие и малые гостиницы, апарт-отели и пансионаты, базы отдыха и хостелы. Для каждой группы свой набор условий и критериев. Но есть базовые требования. Объект изначально должен строиться как гостиница, а не как псевдожилье (апарт-отель без сервиса).

«Получить даже «1 звезду» владельцам псевдожилья будет непросто, – говорит Константин Сторожев, гендиректор УК «Вало сервис». – В таких объектах, как правило, не заложены необходимые технологические зоны (помещения для УК, раздевалки с душевыми и столовая для персонала, помещения для хранения инвентаря и белья), отсутствует соразмерная зона ресепшен и лобби, нормы безопасности не соответствуют гостиничным и т. д. Все это должно быть предусмотрено еще на этапе проектирования».

Профессиональные УК и продвинутые девелоперы необходимость прохождения классификации уже осознали. В апреле петербургский гостиничный оператор Nevsky Hotels Group взял в управление 19 апартаментов в комплексе Salut!. Управляющий сертифицировал номера и получил «3 звезды». В ближайших планах – взять в управление еще 20 номеров. В комплексе Salut!, по словам руководителя проекта Сергея Ногая, уже введены в эксплуатацию около 1200 номеров, их обслуживают несколько УК. «Прохождение классификации – забота УК, – говорит Ногай. – Управляющие договариваются с собственниками, приглашают классифицирующую компанию. Проблем не будет: наши корпуса изначально строились как гостиницы».

В начале июня апарт-отель «Елагин апарт», которым управляет УК Zenith Property Management, прошел процедуру официальной сертификации и получил категорию «3 звезды». Классификатором проекта выступила компания «Тест – С.-Петербург». Последовательно занимаются этой проблемой организаторы проектов Valo, Docklands, Vertical и др. Однако не все девелоперы считают это обязательным.

«Это не про нас»

Например, компания Seven Suns строит в Курортном районе комплекс «Светлый мир. Внутри»: 14 корпусов, более 1500 апартаментов. По словам Алексея Бушуева, директора по продажам Seven Suns Development, две трети клиентов приобретают апартаменты в Дюнах для собственного проживания. Треть – инвесторы, они вкладывают средства для последующей сдачи помещений в аренду. «Наш квартал не является классическим апарт-отелем. Сдавать свою недвижимость в аренду собственники при желании смогут самостоятельно, с соблюдением налогового законодательства и других правовых норм, – говорит Бушуев. – По документам наш квартал является санаторно-курортным учреждением. Нормы положения не распространяются на наш проект, он не относится к категории гостиниц».

Примерно такую же позицию занимают организаторы проекта «Первая линия» (ГК «Пионер»). «Курорт «Первая линия» в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию – многофункциональный медицинский и оздоровительный центр. Запросов на сдачу в аренду апартаментов в составе жилых корпусов на сегодня нет. Если возникнет необходимость, правовое обоснование будет проработано в соответствии с актуальной законодательной базой. Гостиничные услуги в комплексе не оказываются» – таков официальный ответ компании. Однако на сайте учреждения крупными буквами значится: «Первая линия apartaments». И буквами помельче: «Приобретенные в комплексе «Первая линия» апартаменты можно использовать как для постоянного проживания или сезонного отдыха, так и для сдачи в аренду. Профессиональная управляющая компания позаботится о том, чтобы апартаменты не пустовали и приносили стабильный доход владельцу». Вопрос: если это не гостиница – то что собирается сдавать в аренду УК? Палаты в медучреждении?

О завтрашних рисках

Еще печальнее будет ситуация, если собственник апартамента (физическое лицо) решит сдавать свое помещение самостоятельно. Даже если он уплатит 13% подоходного налога, к нему непременно придут из ФНС. Потому что налоговая служба считает сдачу в аренду нежилых помещений предпринимательской деятельностью. Значит: плюс 18% НДС, плюс штраф, и хорошо еще, если не срок за незаконное предпринимательство. «Судебная практика по таким случаям сложилась совершенно однозначная, – комментирует Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и партнеры». – И Верховный суд, и арбитраж выносят решения в пользу налоговиков». Выручить «физика» может договор с УК на доверительное управление объектом, добавляет Некрестьянов. Менее надежен агентский договор: многое зависит от того, как он составлен.

«Для профессиональных УК проблем нет, – говорит Илья Андреев, управляющий партнер Zenith PM. – Для них прохождение классификации – запланированное штатное мероприятие. А вот для покупателей псевдожилья, которые планируют зарабатывать на своих апартаментах, риски высоки. Пока не совсем понятен механизм применения санкций, но мы из практики знаем, что наше государство умеет быстро решать такие проблемы».

Безусловно, речь о завтрашних рисках, о проблемах, с которыми владельцы апартаментов могут столкнуться после 2019 г. Положение о классификации гостиниц еще не утверждено. Но сегодняшний ажиотажный спрос делает покупателя менее внимательным и критичным, и риски растут.

Предположим, фирма Х сдает апарт-отель Y на 1000, допустим, номеров. На окраине. Отделки нет, меблировки нет, УК нет. У объекта – 900 владельцев. Как они будут проходить классификацию? Каждый в отдельности – не получится, ресепшен у каждого номера не выставишь. Надо договариваться на уровне блоков или хотя бы этажей. А это значит, что buy-to-let и buy-to-live должны (были) располагаться в разных частях здания. Отделка на этаже – стандартная или кто во что горазд? Обученный персонал – где? Это не доходная недвижимость. Это будет вызывать вопросы контролеров контролеров из Роспотребнадзора и ФНС, УФАС и пожарной инспекции, ФСБ и МВД: про службу учета иногородних граждан и «паспорт безопасности» на объект размещения и т.д.

Несколько рецептов от экспертов: здание апарт-отеля должно проектироваться и строиться как гостиница; помещения для собственного проживания и для сдачи в аренду должны быть разделены (по этажам или блокам); обязательно наличие профессиональной УК (и не жилищной, а специализированной); если объект не проходил классификацию, УК должна хотя бы предусмотреть такую возможность; безопасный для владельца статус – ИП, индивидуальный предприниматель. При соблюдении всех этих условий – действительно неплохой бизнес.

Автор – аналитик, шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»

В Москве усилят борьбу с нелегальной арендой жилья. Как легально сдать квартиру?

С помощью анализа больших данных (big data) власти Москвы будут выявлять неплательщиков налогов

С помощью анализа больших данных (big data) власти Москвы будут выявлять арендодателей квартир, которые регистрируются на специализированных интернет-сервисах, но не проходят по базам налоговой.

По данным налоговой службы, лишь 10 процентов столичных арендодателей платят налоги со своих доходов.

Остроту проблемы выявил прошедший в России мундиаль. У многих туристов надолго останется в памяти ценовой беспредел со стороны арендодателей жилья, которые зачастую сдавали квартиры на нелегальной основе по гостиничным ценам.

Не случайно аналитики в сфере недвижимости отмечают, что в даты проведения мундиаля в городах, принимающих матчи, резко, иногда в десятки раз, выросли цены на краткосрочную аренду частных квартир.

В столице Мордовии выявлен случай, когда собственники одной из квартир запросили 2,5 миллиона рублей за право пожить в ней две недели на время чемпионата. Естественно, что большинство предприимчивых арендодателей даже не подумали платить налоги со своих прибылей.

Ситуация такова, что, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля составляет порядка пяти процентов от общего объёма всего рынка аренды Москвы. Власти столицы отмечают, что благодаря их усилиям серый рынок аренды жилья постепенно сужается, хотя и незначительно.

Недопустимо большой сегмент аренды жилья находится вне правового поля. Соответственно, нет никакого учёта туристического потока, потому что данные подают только официальные средства размещения.

Как будут выявлять нелегальную аренду жилья в столице

Теперь же, как рассказал глава департамента информационных технологий Артём Ермолаев, в столице планируют выявлять нелегальную аренду квартир с помощью анализа больших данных.

Такое механизм, по словам столичного чиновника, уже отработан, и московские власти уже используют его для аналитических целей. Однако для привлечения к ответственности собственников квартир, не платящих налоги, нужно менять законодательство.

Понятно, что проблема нелегальной аренды жилья существует давно, и периодически разные органы власти заявляли, что надо делать какие-то шаги, бороться с серыми арендодателями квартир. Но эта ситуация особо не изменилась.

Это интересно:  Банкротство управляющей компании ЖКХ: чем грозит жильцам многоквартирного дома?

Депутаты Госдумы отмечают, что недопустимо большой сегмент аренды жилья находится вне правового поля. Соответственно, нет никакого учёта туристического потока, потому что данные подают только официальные средства размещения: отели и хостелы.

Парламентарии считают, что ужесточать контроль нужно, но необходимы и стимулирующие меры. Патентная система, когда гражданин может на год вперёд заплатить фиксированную сумму вместо уплаты НДФЛ, по сути, не работает. Многие люди избегают её по разным причинам, в основном не желая регистрироваться как индивидуальный предприниматель.

Законодатели предлагают максимально упростить эту процедуру и ввести патентную систему для физлиц. При этом патент должен стоить недорого.

Важно создать условия, чтобы люди хоть небольшие, но платили налоги, чтобы гражданам стало выгодно выйти из тени. С этой целью уже в ближайшее время депутаты будут предлагать поправки в законодательство для вывода этого рынка из тени.

Как легально сдавать жильё в Москве

Самый простой способ – уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13 процентов. Для этого собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приёмки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты.

При этом арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Можно сдавать жилье, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, работающего по упрощённой системе налогообложения. В этом случае налоговая ставка составит шесть процентов. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

И, наконец, можно приобрести патент для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путём, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Стоимость патента зависит от площади квартиры и её расположения в Москве. Например, для квартиры площадью до 50 квадратных метров цена патента может колебаться от 18 до 27 тысяч рублей в год.

Как налоговики «работают» с теми, кто сдает квартиры в аренду

Налоговая служба объявила войну гражданам-арендодателям, которые «забывают» платить НДФЛ с полученного дохода. Как часто бывает, ФНС уже рассказывает о первых победах. «Главбух» выяснил, каким образом налоговики находят арендодателей и насколько опасно сдавать квартиру, не перечисляя 13 процентов в бюджет.

Психологическая атака пока остается самым мощным оружием в арсенале налоговой службы. Собственники жилья уже изрядно напуганы масштабной кампанией, которую налоговики развернули в СМИ. В большинстве случаев ситуация выглядит так: от своих источников инспекторы узнают, что человек сдает квартиру. Они направляют хозяину письмо, где требуют заплатить НДФЛ, в противном случае грозят судом. Многие арендодатели предпочитают не спорить.

От инспекторов мы узнали, из каких источников налоговики обычно получают информацию о сдаче квартир. От юристов — в каких случаях имеет смысл спорить с инспекторами.

Кто рассказывает налоговикам о сдаче квартир

У инспекторов есть несколько источников информации.

Государственные ведомства

Узнать о «серой» сдаче квартир налоговикам в основном помогают два государственных ведомства: Федеральная миграционная служба РФ и Федеральная регистрационная служба РФ.

Федеральная миграционная служба. Каждый иностранец, легально приехавший в Россию, состоит на миграционном учете. Все юридические моменты прописаны в Федеральном законе от 18 июля 2006 г. № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации». Правила миграционного учета утверждены постановлением Правительства РФ от 15 января 2007 г. № 9. В этом документе сказано, что иностранец обязан подать в территориальный орган ФМС России заявление о регистрации по месту своего пребывания. Если речь идет о съемной квартире, то — в этой квартире.

«От ФМС мы узнаем, по каким адресам живут иностранцы, затем находим собственников этих квартир и предлагаем заплатить налог», — рассказывают «Главбуху» московские инспекторы.

Федеральная регистрационная служба. У чиновников есть сведения о людях, у кого в собственности находится две квартиры и более. Для налоговиков это повод заподозрить, что одна из них сдается. В итоге письма от инспекторов с предложением заплатить НДФЛ порой получают люди, которые и не думали сдавать квартиру.

Военные части. Сразу уточним: связи между налоговиками и военными частями налажены далеко не везде. Но в тех регионах, где это есть, например в Ульяновской области, налоговики располагают отличным дополнительным источником информации. Бухгалтерия выделяет военнослужащим деньги на съем жилья и требует предоставить копию договора аренды. Эта копия может быть передана налоговикам.

Коммерческие структуры

Разумеется, получить информацию от представителей бизнеса налоговикам труднее, чем от государственной структуры. Как правило, это удается только в одном случае — в рамках выездной проверки, когда инспекторы получают доступ ко всем документам.

Риэлторы. Когда арендаторы находят квартиру через посредника, они заключают два договора: с хозяином — о найме жилого помещения и с риэлтором — об оказании услуг. Экземпляр второго договора остается у риэлтора. Налоговики могут обнаружить этот документ во время проверки. Впрочем, рассказывают инспекторы, порой коммерческие структуры «сдают» своих клиентов и не дожидаясь проверки. Дальше дело техники — найти хозяина помещения и напомнить ему об обязанности перед бюджетом.

Крупные организации, которые снимают квартиры для сотрудников. Сотрудник приносит в бухгалтерию договор найма жилого помещения, получает компенсацию, а копия документа остается у работодателя. При проверке бухгалтеры вынуждены показывать эти документы инспекторам.

Другие источники

Соседи и участковые милиционеры — вот самые «разрекламированные» налоговиками источники. Глава ФНС России Михаил Мокрецов призывает людей рассказывать о соседях, сдающих квартиры. Это и есть психологическая атака: благодаря СМИ у собственника жилья должно сложиться стойкое убеждение, что рано или поздно соседи «доложат». На самом деле таких случаев пока немного. У участкового милиционера также нет стимула работать с «серыми» арендодателями. Ведь подобная деятельность не входит в его обязанности.

По-настоящему опасным источником являются сами бывшие арендаторы. Например, они поссорились с собственником и вынуждены искать новое жилье. Ничто не мешает им обратиться в налоговую и рассказать, в какие сроки и за какую плату они снимали квартиру. В качестве доказательства они могут показать договор о найме жилого помещения.

Как инспекторы «работают» с хозяевами квартир

Посмотрим, как работали налоговики с «серыми» арендодателями в 2007 году — именно тогда инспекторы стали уделять повышенное внимание сдаче квартир. Сначала они собирали информацию — итогом стал список потенциальных декларантов, то есть людей, которые в 2006 году сдавали квартиры, получали доход и, соответственно, обязаны были не позднее 30 апреля 2007 года его задекларировать. Затем вычеркнули тех, кто сдал декларацию, а остальным арендодателям направили письма с предложением явиться в инспекцию для «воспитательной беседы». Право вызывать к себе налогоплательщика инспекторам дает подпункт 4 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса РФ.

В ходе беседы налоговики предлагали собственнику квартиры самостоятельно (то есть без суда) уплатить НДФЛ по итогам 2006 года. Причем довольно часто у инспекторов не было документов, которые бы подтверждали получение дохода. То есть заставить собственника заплатить 13 процентов в судебном порядке они бы не смогли.

КОММЕНТИРУЕТ ЧИНОВНИК
Ольга ГАСАНОВА, начальник отдела камеральных проверок № 2 ИФНС России по Железнодорожному району г. Ульяновска

— Информацию о том, кто сдает квартиры, мы получаем от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей ЖКХ, риэлторов и от простых граждан по телефону доверия. Причем самого договора о найме помещения у нас может и не быть. Достаточно пригласить хозяина в инспекцию, рассказать, что нам известно о факте сдачи квартиры, и попросить уплатить налог. Как правило, уже через несколько дней люди подают декларации.

В каких случаях требования заплатить НДФЛ незаконны

Разумеется, НДФЛ, полученный от сдачи квартиры, нужно платить. Но, с другой стороны, тот факт, что хозяина квартиры пригласили «побеседовать» в инспекцию, вовсе не значит, что налоговики располагают стопроцентными доказательствами. Более того, бывают случаи, когда человек на самом деле не сдает квартиру, а инспекторы между тем требуют уплатить налог. Например, хозяин квартиры заключил договор о сдаче сроком на год, а потом поссорился с квартиросъемщиками, и те съехали намного раньше. Документ попал к инспекторам, и они требуют заплатить НДФЛ с дохода за все 12 (!) месяцев.

Как быть в таком случае? Можно привести следующие аргументы. Договор — это только намерение хозяина сдавать свою квартиру. В дальнейшем стороны могли передумать, расторгнуть договор, в конце концов, арендатор мог перестать платить. А базой для НДФЛ служит как раз фактически полученный доход. Значит, чтобы начислить налог, помимо договора нужно иметь документ, подтверждающий получение дохода, — расписку или платежное поручение.

Это интересно:  Как при разводе делить машину если она в кредите

В большинстве случаев у налоговиков такого документа нет. Соответственно, требования заплатить НДФЛ незаконны. Однако когда человек отказывается, начинается психологическая атака. Например, инспекторы грозятся, что устроят очную ставку с квартиросъемщиками или даже вызовут тех в суд. Впрочем, налоговики сами понимают — к тому времени, когда состоится заседание суда, эти люди уже скорее всего перестанут снимать квартиру и вряд ли их вообще удастся найти. Поэтому, потерпев фиаско в психологической атаке, налоговики скорее всего оставят собственника квартиры в покое.

В целом с физическими лицами налоговикам спорить намного труднее, чем с юридическими. С хозяина квартиры, если только он не является индивидуальным предпринимателем, нельзя взыскать налог в бесспорном порядке. Если собственник отказывается платить, у инспекторов не остается иного выхода, кроме как обратиться в суд. А делать этого налоговикам не хочется.

«В суд мы не пойдем. Зачем? В конце концов, на одного такого упрямого найдется десяток людей, которые заплатят НДФЛ. Лучше мы с ними будем работать, чем по судам ходить», — объясняет инспектор на условиях анонимности.

Что нужно знать тем, кто платит НДФЛ с арендной платы за жилье

Для тех, кто действительно обязан платить НДФЛ с доходов от сдачи жилья в аренду, мы привели ответы на самые часто задаваемые вопросы.

Нужно ли платить налог за предыдущие годы «серой» сдачи?

Многих пугает мысль: вдруг инспекторы заставят заплатить налог за все предыдущие годы аренды? Например, в 2007 году собственника вызывают в инспекцию, проводят «воспитательную беседу», в итоге он решает заплатить налог по доходам, полученным в 2006 году. Но на самом деле квартира также сдавалась и в 2005 году, и в 2004-м … Не придется ли платить налог и за эти периоды?

На практике инспекторы этого не требуют — они ограничиваются текущим налоговым периодом. В декларации 3-НДФЛ (раздел «Доходы от источников в Российской Федерации, облагаемые налогом по ставке … процентов») хозяин квартиры указывает «доход от сдачи квартиры в аренду в 2007 году», реквизиты договора, а также ставку — 13 процентов. Копия самого договора и расписка о получении денег прилагаются к декларации.

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Особенности исчисления НДФЛ для граждан, сдающих квартиры, прописаны в статьях 228 и 229 Налогового кодекса РФ. Регистрироваться в качестве предпринимателя не нужно.

В какой срок подавать декларацию и уплачивать налог?

Налоговый кодекс предусматривает два варианта: собственник квартиры может получать доход до конца налогового периода (года) либо прекратить сдавать жилье где-то в середине года. Правда, второй случай не так часто встречается на практике.

Квартиру сдают до конца налогового периода (года) или дольше. Например, хозяин заключает с жильцом договор на год — с 1 марта 2007 года по 1 марта 2008 года. Он обязан заплатить НДФЛ с дохода, который был получен с 1 марта по 31 декабря 2007 года. Для этого не позднее 30 апреля 2008 года хозяин должен подать декларацию, а не позднее 15 июля 2008 года — заплатить налог.

Сдача квартиры в аренду прекращается раньше, чем заканчивается налоговый период (год). Продолжим наш пример. После 1 марта 2008 года собственник уже не сдает свою квартиру — вплоть до конца года. В этом случае он теоретически обязан подать декларацию в течение пяти рабочих дней с момента прекращения деятельности. И не позднее чем через 15 календарных дней после подачи декларации заплатить НДФЛ.

Сразу скажем: данная норма пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ вызывает много вопросов. Ведь собственник жилья не может заранее, в марте, знать, будет ли квартира еще раз сдана до конца года или нет. Юристы советуют вообще не обращать внимания на эту спорную норму.

КОММЕНТИРУЕТ ЮРИСТ
Алексей МАСЛОВ, ведущий юрисконсульт компании «Налоговая помощь»:

— На мой взгляд, норма о пятидневном сроке — пункт 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ — сформулирована крайне невнятно. Что значит «прекращение деятельности и (или) прекращение выплат»? Допустим, кто-то сдает квартиру, в середине года заканчивается договор, жильцы съезжают. Значит, собственник прекращает получать доход. Но деятельность-то может продолжаться! Например, можно искать новых арендаторов. Если хозяин квартиры их найдет, он вновь начнет получать доход в текущем налоговом периоде. А если нет — собственник ведь не виноват, он действительно не мог заранее, в пятидневный срок, сказать, найдет он до конца года новых жильцов или нет. Поэтому требование пункта 3 статьи 229 Налогового кодекса РФ о пятидневном сроке спокойно можно игнорировать.

Вызывает ли подозрение низкая цена в договоре аренды?

Некоторые собственники указывают в договоре найма заниженную цену. Правда, налоговики могут рассчитать налог самостоятельно, исходя не из цифры, указанной в договоре, а из рыночной цены. Такое право им дает статья 40 Налогового кодекса РФ. Но на практике это встречается редко.

«Хорошо, что собственник вообще решил заплатить НДФЛ — таких случаев пока не так много. Мы, конечно, имеем представление о рыночных ценах — сейчас много информации по сдаче квартир есть в Интернете, но вплотную с теми, кто занижает сумму договора, пока не работаем», — делятся налоговики.

Впрочем, хозяин квартиры, занижая цену в договоре, может столкнуться с другой, не налоговой проблемой. Квартиросъемщики заплатят только официальную часть, по договору, и у собственника не будет ни одного шанса доказать, что изначально речь шла о другой сумме. Получить от арендаторов «серую» часть не получится даже в суде. Поэтому если квартира сдается малознакомым людям, довольно рискованно сильно занижать цену договора.

В помощь тем, кто сдает квартиры: для чего нужен договор аренды и что там надо указать

С одной стороны, договор найма квартиры — опасный документ: если он попадет к налоговикам, то позволит им доначислить НДФЛ. Но, с другой стороны, попытка обойтись без договора может привести к еще более печальному результату, чем доначисление НДФЛ. Договор найма позволяет собственнику быть уверенным, что квартира и имущество останутся в полной сохранности, а арендатору — что хозяин неожиданно не выселит его из квартиры, не вернув залог.

Этот документ составляется по типовой форме, образец мы привели на стр.1, стр.2. Есть несколько принципиальных моментов, на которые мы хотели бы обратить внимание.

1. Приложите к договору опись ценного имущества. Если в квартире есть ценное имущество — дорогая мебель, бытовая техника, — то перед сдачей составьте опись и приложите ее к договору. Укажите, что в случае порчи арендатор должен возместить ущерб (п. 1.3, 3.15 договора). Обговорите, каким образом может быть возмещен этот ущерб, укажите цену данного имущества.
2. Уточните, кто оплачивает коммунальные услуги. Как вариант, коммунальные платежи может производить хозяин, а электроэнергию и телефон — арендатор. В этом случае перед сдачей необходимо снять показания счетчика электроэнергии (п. 3.6, 3.11 договора).
3. Уточните, за чей счет происходит ремонт в случае аварии или другого ЧП. Как правило, хозяин квартиры оплачивает ремонт в том случае, если в происшедшем нет вины арендатора. Например, ЧП произошло из-за того, что в квартире очень старая сантехника. Если же авария по вине жильца, то он и должен платить (п. 3.7, 3.14 договора).
4. Уточните порядок расторжения договора. Юристы советуют собственникам квартир использовать такую формулировку: «. договор также может быть расторгнут любой из сторон на основаниях, предусмотренных законодательством» (п. 5.1 договора). Одно из таких оснований — существенное изменение обстоятельств — статья 451 Гражданского кодекса РФ. Другими словами, если значительно выросли цены на квартиры, а договор не позволяет хозяину поднять плату, он может в одностороннем порядке расторгнуть договор, сославшись на существенное изменение обстоятельств. А затем найти новых арендаторов, согласных платить больше. Кстати, квартиросъемщики также имеют право в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При досрочном расторжении одна сторона должна предупредить другую не позднее, чем указано в договоре (п. 5.2 договора).

Смогут ли самозанятые сдавать квартиру и платить налог всего 4%?

В Налоговой службе России сообщают, что, возможно, с 2019 года может быть изменена налоговая ставка для тех, кто занимается сдачей в аренду недвижимости, в том числе сдает квартиры.

Проект нового налогового режима сейчас прорабатывается. Не исключено, что в ближайшие недели ФНС РФ сообщит сведения о новых налоговых правилах.

Почему решили изменить налоговые ставки на сдачу квартиры в аренду

Сейчас для расчёта налогов используют сведения из Единого государственного реестра недвижимости: https://kadastrmap.ru/kadastr/edinyj-gosudarstvennyj-reestr-nedvizhimosti/. Налоговый орган рассматривает итоговую кадастровую стоимость объекта, на основании чего рассчитывает налог на землю и прочие камеральные сборы.

Грядущая поправка связана с тем, что в 2019 году заработает новый порядок налогообложения для самозанятых граждан. Согласно новым проектным предложениям, планируется установить ставку налога, если квартира сдается физическим лицам в размере 4%, а если организации, то 6%. Ожидается, что «пилотный» проект заработает сразу в 4 регионах страны.

Это интересно:  Как ездить на круговом движении

ФНС планирует включить ставку в размере 4% для тех самозанятых граждан, кто сдаёт в аренду недвижимость. Сообщается, что в эту процентную ставку не войдёт 1,5% налоговых отчислений в ФОМС, их нужно будет оплачивать дополнительно. При этом отчисления в ПФР не будут для них обязательными. Сейчас можно зарегистрировать ИП и сдавать квартиру, уплачивая налоги по по ставке 6%.

Также читайте о том, как платить налоги за сдачу квартиры в наем физ. лица и ИП.

Противников налоговой реформы много, сторонников — практически нет

Как примут новый порядок налога арендаторы — пока неизвестно. Однако точно ясно, что ставка 13%, которая действует в настоящее время, никого не устраивает. Арендаторы вынуждены скрывать свои доходы, так как платить государству 13% «просто так», возможно, никто не хочет, это довольно много. Подробнее читайте о том, как платить налоги за аренду квартиру. Внедрение новой налоговой ставки позволит вывести из тени арендаторов, которые могут в будущем получать дополнительные гарантии от государства. Тем не менее то, какие это будут гарантии до сих пор не озвучено Правительством России.

По сообщениям, немногие готовы рискнуть легализовать свой бизнес. Ставки размером 4% и 6% предусматривают формальное отчисление, а никаких социальных гарантий взамен самозанятый гражданин не сможет получить. Поговаривают, что самозанятые могут уйти на пенсию на 5 лет позже, чем те, кто сейчас пойдёт. Так, в 60 лет сейчас уходят на пенсию женщины (соответственно, в 65 –самозанятые), и мужчины в возрасте 65 лет (соответственно, в 70 лет – самозанятые). Сам размер пенсии будет минимальный, сейчас это 5200 рублей. Но их никто не заставляет делать отчисления в ПФР.

В настоящее время те физ. лица, кто сдаёт недвижимость в аренду, обязаны платить только 13% НДФЛ. Если они сдают квартиру как ИП, то необходимо покупать патент, оформлять ИП, что весьма накладно.

Сейчас такая схема регистрации ИП и налоговых отчислений является не особо выгодной для арендодателей, поэтому оплата налога с фиксированной ставкой в 4% является более приемлемой.

Секреты успешной аренды: какую квартиру купить для сдачи в 2018 году?

Недвижимость – это надежное капиталовложение. Не удивительно, что сегодня многие люди стремятся потратить заработанные деньги именно на покупку квартиры. С учетом, что цены на жилье медленно, но верно ползут вверх, ее можно выгодно продать спустя время либо сдавать в аренду, получая постоянный доход. Однако, не все так просто! В этом вопросе есть свои подводные камни. Чтобы ваша покупка быстро окупилась и начала приносить прибыль, важно совершить ее правильно. Мы подготовили для вас полезную и актуальную информацию, которая поможет легко справиться с этой задачей!

Акцент на местоположение

Приобретая квартиру «на сдачу» многие стремятся максимально сэкономить, рассматривая самые бюджетные варианты. А это, как правило, квартиры в старых домах, удаленных от метро либо жилые комплексы в дальнем Подмосковье…

Но давайте подумаем, кто будут ваши будущие арендаторы? Это люди, которые приехали в столицу работать. Они ценят свое время и стремятся подыскать жилье либо в непосредственной близости от офиса, либо возле метро.

Вот несколько актуальных советов, как правильно подобрать квартиру для аренды по местоположению:

  • Станция метро рядом –must-have! Даже если ваша недвижимость будет находиться за пределами МКАД, но при этом в 5 минутах ходьбы от метро (пусть даже это хвост какой-нибудь ветки), она всегда будет востребованной и ликвидной.
  • Зона поиска – вне Садового кольца! Недвижимость, представленная в пределах Садового кольца, неоправданно дорогая. Чтобы окупить такую квартиру, сдавая ее в аренду, вам понадобится, как минимум, лет двадцать пять.
  • Третье транспортное кольцо – территория востребованных квартир. Если вы настроились приобрести жилье не на задворках столицы, а в центре, рассмотрите зону в пределах ТТК и самых ближайших районах. Здесь наблюдается концентрация деловой активности и большое количество бизнес-центров, а значит, всегда есть платежеспособные арендаторы.
  • Если за городом, то в престижном ЖК! Старым хрущевкам сразу говорим твердое «нет». Да, покупка будет недорогой, но и стоимость аренды – мизерной. Плюс, сдать такую квартиру в Подмосковье – большая проблема. Компромисс в случае с загородной недвижимостью – это хороший ЖК. Вашими арендаторами станут приличные люди, ищущие комфорта, но осознанно выбирающие область по идеальному соотношению цена/качество.

Железные аргументы в пользу однушки

Иногда так хочется купить недвижимость большей площади, если позволяют средства! Но факт остается фактом – самыми востребованными и выгодными для сдачи и, при необходимости, последующей продажи, являются именно однокомнатные квартиры. Почему? Судите сами!

  • Чем меньше жилплощадь, тем дешевле ее покупка. Это значит, вы изначально экономите свои деньги и значительно быстрее возвращаете вложения.
  • В среднем стоимость аренды однушки в Москве составляет 31 000 руб., а двухкомнатной квартиры – 36 000 руб. Разница не существенная, а изначальные и последующие расходы (например, коммунальные платежи или ремонт) значительно меньше.
  • Маленькая жилплощадь, как правило, сдается одному человеку либо семейной паре. А это значит, износ квартиры происходит медленнее, чем у просторной квартиры, которую снимает большая семья с детьми и животными.
  • По статистике, однокомнатные квартиры самые востребованные на рынке арендной недвижимости – с поиском квартирантов у вас никогда не будет проблем!
  • Маленькую квартиру проще всего продать, если со временем у вас возникнет такая необходимость.

Рекомендуем также обратить внимание на нестандартные варианты компактных квартир. Студии, мансарды и лофты пользуются неизменным спросом у платежеспособных клиентов и, даже при более высокой стоимости, долго не задерживаются на рынке. Большой популярностью сейчас пользуются и апартаменты. Покупка будет выгодной, а стоимость аренды выше, чем у однокомнатной квартиры, в том числе, за счет того, что такие объекты располагаются, как правило, в современных модных комплексах.

Новостройка или вторичка?

По стоимости аренды ни в том, ни в другом случае вы существенно не выиграете, так как она примерно одинаковая. Но каждый из вариантов имеет свои преимущества. Например, квартира на вторичном рынке:

  • Продается уже с ремонтом либо требует минимальных вложений, то есть, может практически сразу сдаваться и приносить прибыль.
  • Располагается в обжитом районе с развитой инфраструктурой, что положительно сказывается на ее стоимости.

Если говорить о жилье в новостройке, то:

  • При покупке на стадии строительства вы можете сэкономить до 30% от полной стоимости готового объекта. Но такая экономия влечет за собой определенные риски, особенно, если дом превратится в долгострой.
  • Новая квартира со свежим ремонтом всегда выглядит привлекательно в глазах нанимателей. Но вы должны быть готовы к внушительным расходам на ремонт, ведь изначально перед вами будут бетонные стены.

Но далеко не все рискуют стать первыми жильцами нового дома, где еще долгое время будут гудеть ремонты.

С ремонтом или без?

Ответ на этот вопрос зависит от того, каких жильцов вы хотите найти для своей квартиры. Не рекомендуется экономить на ремонте, ведь это гарантия того, что к вам поселятся люди, предпочитающие комфорт и уют, а значит, и поддерживающие его. Затертые стены и протекающая сантехника никогда не привлекут к вам благонадежных арендаторов.

Покупка и аренда в цифрах

  • м. Белорусская – покупка 8 000 000, можно сдать за 45 000;
  • м. Сокол – покупка 6 500 000, можно сдать за 38 000;
  • м. Водный стадион – покупка 6 300 000, можно сдать за 35 000;
  • г. Химки (ближнее Подмосковье) – покупка 4 000 000 можно сдать за 23 000;
  • ЖК комфорт класса за пределами МКАД – покупка 3 700 00, можно сдать 24 000.

Вывод можно сделать один – квартиру для аренды нужно покупать не под себя, а с учетом потребностей ваших потенциальных жильцов. Только в этом случае, вы всегда сможете ее легко сдать по выгодной цене! Идеальное решение в данном случае – консультация с профессионалами. Если вы только задумываетесь о покупке либо уже имеете на примете несколько вариантов, наши эксперты готовы помочь вам сделать правильный выбор. С нашей помощью ваше капиталовложение в недвижимость будет максимально выгодным! Звоните!

Статья написана по материалам сайтов: www.vedomosti.ru, informatio.ru, www.klerk.ru, elitearenda.ru, gostgarant.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий