Договор переуступки прав собственности на квартиру — образец, регистрация, что это, налог, риски

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Содержание

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

Один из возможных вариантов покупки дома – составление договора переуступки права собственности. Подобная форма соглашений не слишком распространена, поэтому немногие знают, как правильно составить его. В представленной статье мы рассмотрим все особенности подобных сделок, документы, которые нужны для ее проведения, а также способы их проверки.

○ Что такое переуступка прав?

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

○ Как можно купить квартиру по переуступке?

Переуступка права требования возможна по двум видам договоров:

  1. Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
  2. По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.

○ Порядок покупки квартиры по переуступке.

Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки.

✔ Проверка строительной компании.

Проверяя застройщика, вам нужно обратить внимание на:

  • Срок существования компании.
  • Актуальность учредительных документов.
  • Наличие разрешения на строительство.
  • Наличие договора долгосрочной аренды на землю или права собственности на нее.

✔ Сбор документов.

Для заключения сделки продавец должен представить:

  • Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
  • Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
  • Согласие второго супруга на сделку.
  • Все квитанции об оплате долевых взносов.

От покупателя при этом требуется:

  • Личный паспорт.
  • Согласие второго супруга на сделку.

✔ Составление договоров.

После предоставления всей документации и ее проверки, составляется договор переуступки права требования. Здесь нужно учесть, что соглашение составляется в той же форме, что и первоначальный договор. Если он был заверен у нотариуса, договор переуступки также необходимо заверить.
Существенное условие данного соглашения – его предмет, т.е. передача права. Нужно максимально подробно прописать, какие права, и в каком объеме передаются по договору, а также указать основания для подобного перехода.
Все иные условия соглашения являются дополнительными и вносятся по согласию сторон.

Это интересно:  Заявление об отказе от наследства в пользу другого наследника: образец

✔ Регистрация договора переуступки.

Соглашение подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Для этого нужно обратиться непосредственно в Регистрационную палату либо отделение МФЦ.
Передача финансовых средств осуществляется только после завершения процедуры регистрации. На нее отводится от 5 до 10 дней с момента принятия заявления.

✔ Оплата пошлины.

○ Какие есть риски при покупке по переуступке?

Оформляя договор переуступки, стоит учитывать:

  • Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
  • Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

○ Особенности покупки новостройки по переуступке.

Основная особенность соглашения по переуступке, где предметом является квартира в новостройке – участие в сделке третьего лица, застройщика. Если в пакете документов не будет заверенного согласия от строительной компании, сделка будет считаться недействительной.
Еще одна особенность – возможность заключения нескольких договоров по переуступке в процессе строительства дома. После сдачи его в эксплуатации переход права требования невозможен.

○ Оформление переуступке «задним» числом.

Подобный вариант оформления соглашения возможен, когда между подписанием акта приема-передачи квартиры и оформлением ее в собственность проходит большой промежуток времени. Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн. руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.
Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично.

○ Советы юриста:

✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия?

Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон. Для продавца это возможность избежать штрафов за расторжение ДДУ, а для покупателя – выгодная стоимость жилья и гарантии его оформления в собственность.

✔ Когда возможно купить квартиру по переуступке прав?

Это возможно при приобретении жилья в новостройке по договору долевого участия, на основе которого составляется соглашение о переуступке. Также можно купить квартиру по переуступке с заключением предварительного договора купли-продажи.

Директор департамента жилой нежвижимости Екатерина Немченко расскажет о подводных камнях покупки квартиры по переуступке.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Покупка квартиры

Покупка квартиры по переуступке прав

Содержание статьи:

Переуступка прав

Приобрести жилплощадь еще на этапе ее постройки достаточно выгодно, поскольку застройщики перед началом строительства распродают будущие квартиры по невысокой цене. В итоге таких действий, к окончанию стройки квартир в желаемом доме не остается, и те лица, которые желают приобрести жилье именно здесь, начинают искать различные варианты.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

+7 (499) 553-09-05

+7 (812) 448-61-02

+7 (800) 550-38-47

Переуступка прав собственности заключается в передаче прав на собственность одним лицом другому лицу за заранее оговоренную плату. Договор переуступки прав или цессия может быть оформлен только в том случае, если правоустанавливающие документы на жилплощадь еще не получены, и то лицо, которое изначально внесло деньги за право получения новой квартиры, передает это право за определенную плату другому лицу.

Переуступка прав может быть оформлена только до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. После этого договор цессии уже заключен быть не может.

В случае заключения такого акта, все права, которые были доступны продавцу, автоматически переходят к покупателю.

Покупка квартиры или ее продажа таким способом имеет значительные преимущества, в тоже время несет в себе некоторые риски, связанные с мошенничеством. Бланк договора и образец его заполнения можно посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора цессии].

Договор переуступки прав

Сторонами соглашения переуступки прав являются цедент (продавец) и цессионарий (покупатель). Также третьей стороной акта выступает застройщик, который непосредственного участия в процедуре не принимает, однако все вопросы в отношении жилья, которые могут возникнуть в дальнейшем у покупателя, будут обсуждаться именно с ним.

Как уже было сказано, основным требованием при заключении цессии является то, что объектом акта может выступать только то жилище, которое относится к группе еще строящихся.

Порядок оформления договора регламентируется ГК РФ. В Гражданском кодексе прописаны два варианта оформления подобной сделки:

  1. При наличии предварительного договора купли-продажи на квартиру.
  2. Если есть договор долевого участия в строительстве.

При первом варианте продавец передает покупателю свое право на оформление в будущем основного договора купли-продажи. Такой договор не подлежит госрегистрации, поскольку обозначает лишь намерения сторон. Кроме этого, денежные средства по такому акту не передаются.

Что касается договора долевого участия, то здесь все расчеты производятся сразу же, и по договору уступки передаются права продавца на жилье, а также его долги в случае их наличия.

Еще один способ заключения цессии состоит в том, что на общем собрании пайщиков, один пайщик (продавец) свой взнос забирает, а другой (продавец) его вносит. Впрочем, такой способ применяется крайне редко.

В процедуре оформления договора уступки прав имеется ряд обязательных требований. Прежде всего, такой документ заключается только в письменной форме и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Также документ в обязательном порядке должен быть заверен в нотариате.

В акте должны быть четко прописаны следующие моменты:

  • тип договора, по которому передается право на имущество;
  • согласие застройщика на заключение цессии;
  • права и обязанности сторон;
  • расчеты по сделке;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • к договору должна быть приложена вся техническая и дополнительная документация, упомянутая в акте.

Квартира, на которую передаются права не должна находиться в обременении или аренде. Кроме этого, сделка по переуступке прав является налогооблагаемой, и налоги выплачивает цедент.

Порядок оформления договора переуступки прав

Процедуру оформления договора переуступки прав на квартиру можно условно разбить на несколько этапов:

  1. На первом этапе выполняется проверка технической документации на квартиру. Покупатель должен проверить все документы при покупке квартиры по переуступке прав: разрешение на работу, свидетельство о госрегистрации, налоговые документы, разрешение на застройку, бумаги на собственность. Также необходимо ознакомиться с проектом строительства и сроками его реализации.
  2. На втором этапе производится подготовка сторон к осуществлению сделки. Застройщику направляется уведомление о проведении операции в письменном виде и получении его письменного согласия. Также застройщик должен предоставить справку, подтверждающую отсутствие долгов по договору. При необходимости нужно получить согласие супруга(ги) на совершение сделки, взять письменное разрешение банка, если квартира является залогом по ипотеке.
  3. Третий этап заключается в непосредственном оформлении договора переуступки прав. Оптимальным вариантом будет составление его в специализированной юридической конторе. Подписывать документ стороны будут в регистрирующем органе.
  4. На заключительном этапе проводится регистрация прав собственности. Госрегистрация может быть осуществлена в Регистрационной и Кадастровой палатах, либо в многофункциональном центре. После оформления оплачивается госпошлина.

Список необходимых документов

Для заключения договора цессии могут понадобиться следующие документы:

  1. Договор долевого участия со всеми необходимыми приложениями.
  2. Документы, подтверждающие оплату.
  3. Документ, подтверждающий личность.
  4. Нотариально заверенное разрешение супруга(ги) на совершение сделки.

Частные случаи

Существует несколько частных случаев сделки по переуступке прав на жилье. К таким случая относятся: покупка квартиры в новостройке и оформление договора цессии «задним» числом.

В первом случае происходит покупка у владельца его прав до заключения передаточного акта продавца с застройщиком. Если продавец произвел окончательный расчет за свой пай, то покупатель приобретает только его права, если же вся сумма не выплачена, то покупатель должен будет погасить оставшуюся задолженность.

При оформлении сделки «задним» числом происходит изменение даты передаточного акта. В связи с этим, продавец получает возможность оформить именно договор цессии до госрегистрации недвижимости в собственность.

Пример по покупке квартиры по переуступке прав

Молодожены Петровы после свадьбы решили приобрести жилье. Причем квартиру в новом доме. Найдя подходящий вариант, Петровы встретились с продавцом и, изучив все документы, заключили договор цессии. После того как вознаграждение было передано, молодожены узнали, что за квартиру не выплачена еще достаточно большая сумма денег, хотя продавец сообщал обратное. Молодожены обратились в суд с требованием признать действия продавца мошенническими и сделку аннулировать, однако суд вынес отказ по их иску. Обоснованием данного отказа являлось то, что договор был составлен и оформлен с соблюдением всех правил. Справка о том, что такая задолженность имеется, находилась в документах, приложенных к акту, однако Петровы не ознакомились с этим документом должным образом.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по покупке квартиры по переуступке прав

Вопрос: Добрый день, эксперты. Помогите советом. Хотел квартиру купить в новостройке, так вышло, что пока продавец думал, наступило время подписания приема-передачи квартиры. Как теперь нам поступить, мы оба, я и продавец, согласны совершить сделку, несмотря на упущенные сроки, да вот такую сделку могут аннулировать. Как поступить? Василий.

Ответ: Василий, ничего страшного не произошло. В этой ситуации у вас есть два выхода. Можно заключить договор купли-продажи и оформлять квартиру уже согласно этого документа, а можно обратиться к застройщику и попросить его изменить дату акта приема-передачи жилища на более позднюю, а за это время оформить договор переуступки прав на квартиру согласно ст. 11 ФЗ-214 от 30.12.04 г.

Заключение

Из всего вышесказанного можно сформировать несколько выводов:

  1. В законодательстве существует понятие переуступки прав на квартиру.
  2. Сделка по переуступке прав может быть оформлена только до того, как будет подписан акт приема-передачи на жилье и недвижимость пройдет госрегистрацию.
  3. Договор цессии заключается лишь при наличии всех необходимых документов.
  4. Для оформления договора необходимо письменное согласие застройщика.
  5. Акт переуступки прав заключается в письменном виде, проходит обязательную регистрацию и заверяется нотариально.
  6. Существуют частные случаи: оформление сделки «задним» числом и покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: что это такое, образец договора, риски и налоги

Переуступка права требования на квартиру по договору долевого участия

Что такое переуступка квартиры в новостройке и какой риск она несет

Уступка прав требования оформляется соответствующим договором. По ней продавец недвижимости в новостройке (дольщик, цедент) заключает договор с цессионарием (покупателем), передавая тому права и обязанности, вытекающие из первоначально оформленного ДДУ. Таким образом, цессионарий приобретает права и ряд обязанностей. Например, если в сделке между цедентом и застройщиком были оговорены определенные условия рассрочки, то цессионарий сможет осуществлять выплаты только по ранее оговоренному порядку. Индивидуальные условия не могут быть внесены в договор с фирмой, осуществляющей строительство.

Это интересно:  Заявление на алименты на содержание детей без развода: образец составления иска в суд, находясь в браке, как правильно написать бумагу и куда подать?

При этом цедент несет ответственность в случае недействительности переданных ему прав. Однако отвечать за действия застройщика (замораживание строительства, банкротство) цедент не будет. «Переуступку» можно оформить лишь до того момента, пока права цедента на жилье не реализованы. После подписания акта о передаче жилья «переуступку» осуществить невозможно.

Сделки по «переуступке» чрезвычайно популярны у инвесторов, специализирующихся на недвижимости. Они покупают жилье у застройщика на самых первых этапах строительства, когда цены на недвижимость минимальны, а перепродают их по более высокой стоимости при окончании строительства. Некоторые продавцы желают вернуть вложенные деньги. «Уступка» дает им возможность избежать штрафных санкций вследствие расторжения ДДУ. При этом цедент может даже получить прибыль, так как стоимость жилья в новостройках по мере приближения к сдаче растет.

Цессия, в большинстве случаев, является единственной возможностью приобрести жилье уже перед сдачей дома. Ведь на последних этапах строительства жилья почти большинство квартир продано. Даже если застройщик не распродал всех квартир, цены на заключительном этапе стройки уже достаточно высокие, поэтому нередко бывает выгоднее приобрести жилье у цедента. Разница в цене от застройщика и от цедента может сильно разниться (от 3 до 25%).

Заключить договор на переуступку цедент может при условии:

  1. Если он полностью расплатился за квартиру с застройщиком.

В первом случае покупатель должен достоверно убедиться, что продавец (цедент) действительно полностью расплатился с застройщиком. Чтобы это сделать, цессионарию необходимо взять у застройщика официальную справку об оплате по ДДУ за конкретную квартиру, на которую покупаются права, с указанием ее номера (ведь нередко встречается ситуация, когда цедент по ДДУ приобрел несколько квартир, но оплатил не все), на момент (указывается дата) заключения цессии. В справке должно быть отражено, что цедент имеет право на «уступку».

Если такая справка отсутствует либо оформлена неверно, без указания всей необходимой информации, то в случае возникновения проблем с компанией-застройщиком, последний сможет заявить, что в момент цессии договор не был оплачен и, следовательно, «переуступка» могла иметь место лишь с переводом суммы долга. На проведение такой сделки не требуется получать согласия от застройщика, если иное не будет содержаться в договоре ДДУ.

2. В случае если нет – с одновременным переводом долга на цессионария

Перед заключением соглашения цессии следует внимательно ознакомиться с ДДУ и изучить ее условия. В нем не должно содержаться запрета на уступку. При наличии запрета необходимо заключить соглашение о цессии в трехстороннем порядке. Третьей стороной должен выступать застройщик. Либо можно получить его официальное согласие на совершение «переуступки» за подписью руководителя (с печатью). Иначе соглашение может быть признано недействительным.

Заключить соглашение о цессии можно с момента гос. регистрации ДДУ до подписания акта прямой передачи квартиры либо аналогичного документа. Крайне важно удостовериться в наличии на ДДУ регистрационного штампа Росреестра за подписью регистратора. Можно запросить соответствующие сведения в Росреестре.

Основные риски при заключении соглашения цессии:

  • Долгострой
  • Некачественное жилье
  • Банкротство застройщика
  • Двойная переуступка

Их можно избежать при учете всех нюансов сделки.

  1. Наибольший риск – признание «переуступки» юридически недействительной. В приведенной ситуации покупатель сможет предъявить претензии к продавцу-цеденту, но не к застройщику. Чтобы договор цессии считался юридически действительным, следует проконтролировать соблюдение сторонами всех необходимых условий. К ним относятся:
    1. полная оплата цедентом всей стоимости жилья, обозначенной в ДДУ. Выплаты должны подтверждаться соответствующими документами;
    2. если в ДДУ требуется согласие застройщика на уступку прав, данное согласие необходимо получить, непременно в письменной форме;
    3. если жилье приобреталось цедентом на условиях ипотечного финансирования, необходимо иметь разрешение кредитующего банка.
  2. Если же при совершении «уступки» не все требования были соблюдены, то ответственность перед покупателем несет цедент, в соответствии со статьей 390 ГК РФ. Цессионарий может потребовать от цедента вернуть затраченные им деньги, компенсировать убытки с процентами, однако на практике это очень непросто.
  3. Банкротство строительной компании. Подобный риск присутствует и при первоначальном долевом участии. Следует насторожиться при распродаже застройщиком квартир в строящемся объекте по низким ценам в массовом порядке. Это может свидетельствовать о его предстоящем банкротстве, затягивании сроков проведения строительства либо иными нарушениями. Цедент не ответственен за действия застройщика перед цессионарием, в любом случае: знал он о предстоящих проблемах или не знал. После оформления цессии новый владелец прав на квартиру претензий предъявить продавцу уже не сможет. Ответственность перед цессионарием несет теперь исключительно компания-застройщик.
  4. Двойная переуступка прав по ДДУ, когда жилье продается два раза и возникают споры по поводу того, кто имеет право на жилье. Суды в таких случаях принимают решение в пользу первого цедента, оформившего соответствующий договор и зарегистрировавшего его.

Важно понимать сделка по переуступке прав на квартиру требует регистрации. Если же застройщик предлагает приобрести недвижимость по другой схеме, то вероятность убытков покупателей значительно повышается. Бывает, что используются следующие договоры вместо ДДУ:

  • предварительные соглашения долевого участия;
  • инвестиционные договоры;
  • вексельные схемы;
  • предварительные соглашения купли-продажи.

В случае уступки по предварительному договору купли-продажи, продавец уступает право требования заключать договор купли-продажи жилья в будущем на определенных условиях. В рамках этого договора покупатель не может потребовать передачи жилья. То есть данный договор подразумевает всего лишь возможность совершить договор купли-продажи в будущем. При расторжении (прекращении) предварительного договора покупатель имеет право требовать возврата денег, но рассчитывать на жилье не сможет, даже в случае уплаты всей суммы. Уступка права по данному договору возможна с момента его подписания до даты подписания основного договора купли-продажи.

Предложение о заключении подобных договоров не обязательно свидетельствует о мошеннических намерениях или о недобросовестности компании-застройщика, но все же покупателю следует избегать рисков и схем продажи, которые не подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Перед тем как заключать договор по переуступке, покупателю следует внимательно изучить документы застройщика на строительный объект, чтобы определить, как двигается ход строительства и т.д. Необходимо изучить документы на землю, разрешение и проект на строительство, проектную декларацию, а также бухгалтерскую отчетность за несколько месяцев до сделки (как минимум за три месяца). Следует оценить репутацию и деловую активность компании-застройщика, проследить судьбу их прошлых и настоящих проектов. Добросовестные застройщики, как правило, размещают информацию о ходе строительных работ на своих официальных сайтах.

Если «переуступка» по ДДУ осуществляется юридическим лицом (подрядчиком, дочерней фирмой застройщика либо у инвестора, купившего недвижимость, чтобы выгодно перепродать), важно проверить юридическую чистоту цепочки (застройщик — продавец). Заключая договор с юридическим лицом следует ознакомиться со всеми данными о его организации. Эти документы можно запросить либо ознакомиться с ними на сайте ФНС. Соглашение о цессии с физическим лицом заключать лучше и безопаснее.

При приобретении прав на квартиру следует обратить внимание, не является ли цедент наследником лица, первоначально заключившего ДДУ для того, чтобы убедиться в отсутствии других наследников, которые могут впоследствии оспорить данную сделку и, соответственно, ваше право на жилье.

Цена и срок, прошедший после заключения ДДУ, должны быть внимательно изучены. Если цена по ДДУ (первоначальному договору) не отличается от цены по договору цессии или даже ниже ее, при этом времени от момента ДДУ до «переуступки» прошло более полугода, то, возможно, данный строительный объект является долгостроем. Вероятно, существуют какие-то проблемы с вводом объекта в эксплуатацию, его оформлением, коммуникациями, судебные дела и т.д. В случае массовых продаж по «переуступке» квартир в новостройке (независимо от того, есть ли у застройщика непроданные квартиры) также следует насторожиться. При неоднократной «переуступке» недвижимости по цессионным соглашениям также следует насторожиться: вероятно, с квартирой существуют определенные проблемы.

Главным способом избежать рисков при заключении цессии является соответствие следующим моментам:

  • приобретаемое жилье продано первоначальному покупателю по ДДУ;
  • предпочтительно производить выплату по цессионному соглашению после гос.регистрации.

Процедура оформления купли продажи квартиры по переуступке в строящемся доме

  1. Если требуется разрешение застройщика на уступку, необходимо получить его в письменной форме.
  2. Получить документ у застройщика, подтверждающий оплату жилья.
  3. Если жилье обременено ипотекой, нужно согласовать вопрос переуступки с банком: долг либо следует погасить, либо перевести его на цессионария. Для проверки наличия обременения на квартиру необходимо заказать выписку из ЕГРП. Ее можно получить бесплатно любому человеку в Росреестре или МФЦ. Подробнее:
  4. Получить согласие супруга(и) продавца (цедента). Оно должно быть заверено нотариально.
  5. Текст соглашения должен быть проанализирован юристом (в обязательном порядке). Особенно это важно, если противоположная сторона навязывает вам свой текст. Чаще составляется договор трехсторонний, в нем ставят свою подпись застройщик, цедент и цессионарий. В ситуации, когда право на «переуступку» ограничивается ДДУ либо сопровождается переводом долга, трехсторонний договор цессии станет гарантией осведомленности застройщика о «переуступке» и его согласия на нее.

В договоре «уступки» непременно должны быть обозначены следующие данные:

  1. Личная информация о сторонах: ФИО участников соглашения, паспортные данные и адреса прописки. Если же одной из сторон выступает юридическое лицо, то должно быть указано его наименование в соответствии с учредительной документацией, ИНН, ОГРН, ФИО директора и со ссылкой на документ, подтверждающий его полномочия.
  2. В договоре должно содержаться описание передаваемого права, то есть по договору ДДУ, номер и дата ДДУ, адрес строящегося дома, номер и максимально полное описание приобретаемой квартиры, а также наименование компании-застройщика.
  3. Если стоимость жилья уплачена застройщику, указать данный факт.
  4. Если вместе с «уступкой» необходим перевод долга, в соглашении следует отразить сумму, недоплаченную застройщику, и указать, что с соглашением цессии цессионарий приобретает как права, так и обязанности по ДДУ. Если цессионное соглашение осуществляется без подписи застройщика, то требуется предварительно взять его письменное разрешение на перевод суммы долга.
  5. Указать, что согласие на «переуступку» от застройщика имеется.
  6. В цессионном соглашении следует прописать обязанность цедента передать цессионарию все необходимые документы (оригиналы и копии). Сюда относятся ДДУ, документы об оплате и пр. Эти документы можно перечислить. Передача документов должна осуществляться в соответствии с актом приема-передачи, который необходимо приложить к соглашению.
  7. Указать в соглашении цессии, кто будет проводить гос.регистрацию и нести по ней расходы.
  8. Отразить цену «переуступки», а также порядок внесения оплаты. Стоимость обозначается цифрами и прописью, прописываются сроки внесения денежных средств, отражается форма расчетов: безналичная либо наличная. Если оплата будет происходить поэтапно, может быть составлен акт о взаиморасчетах.
  9. В соглашении может содержаться графа об ответственности сторон. В ней могут быть отражены дополнительные требования (к примеру, выплата неустойки за просрочку оплаты «переуступки»). В случае отсутствия дополнительных условий, стороны несут ответственность в соответствии с законом.
  10. В соглашении проставляется дата его заключения, ставятся подписи сторон. Если одной из сторон выступает юридическое лицо, то ставится печать.
  11. Оплату «уступки» рекомендуется производить после гос.регистрации. Хотя возможно сделать это и до регистрации.
  12. Гос. регистрация договора является обязательной, что регламентирует статья 17 Закона «О ДДУ». Без регистрации договор считается недействительным. Для проведения регистрации необходимо через МФЦ обратиться в Росреестр, это должны сделать все участники сделки. Для проведения процедуры государственной регистрации требуется представить паспорта, нотариально оформленную доверенность и все вышеперечисленные документы. Кроме того, следует уплатить госпошлину (в 350 рублей) и предоставить чек.
Это интересно:  Доверенность ТСЖ от собственника представителю товарищества для участия в общих собраниях, голосования на них или для суда: образец, а также для чего может потребоваться этот документ?

Зная об основных правовых нормах, законах, регламентирующих «переуступку» и нюансах, сопровождающих оформление соглашения цессии, вы сможете избежать «подводных камней», которые могут возникнуть во время проведения данной сделки.

Переуступка прав на квартиру облагается налогом НДФЛ по ставке 13% для граждан РФ и 30% иностранным.

Есть два законным способа снизить налог:

  1. Воспользоваться налоговым имущественным вычетом. Размер вычета — в сумме фактически полученных доходов, но не превышающих в целом 1 млн рублей.
  2. Заплатить налог только с фактически полученной прибыли от продажи. Если сумма продажи была равна сумме покупки у застройщика, то прибыль равна 0 и платить налог с нее не надо. Но нужно обязательно указать ее в декларации (подается до 15 июля следующего после продажи года). Иначе вам придет уведомление об оплате налога со всей суммы или штраф.

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

    3-й этап — составление договора переуступки прав

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

    Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

      Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.

    Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  • Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  • Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  • Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  • Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись. По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.
  • В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Статья написана по материалам сайтов: fb.ru, topurist.ru, estate-advisor.ru, organoid.ru, prozhivem.com.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий